Fisco tributa mais-valias reinvestidas em imóvel em ruínas

A Autoridade Tributária (AT) aplicou IRS sobre mais-valias reinvestidas na compra de um imóvel em ruínas, segundo o Público, a 06/07/2026. A decisão afeta quem planeia vender casa para comprar outra e contava com a isenção de mais-valias imobiliárias prevista no Código do IRS.

O entendimento do Fisco é direto: se o imóvel adquirido não reúne condições de habitabilidade, o reinvestimento não produz efeitos para efeitos de isenção.

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Por que me cobram IRS neste caso?

O Código do IRS permite isentar de tributação o ganho obtido com a venda de habitação própria e permanente, desde que o valor de realização seja reinvestido noutro imóvel com a mesma finalidade. A AT entendeu que um imóvel em ruínas não cumpre esse requisito, por não poder ser afeto a habitação de forma imediata.

Sem a isenção, o cálculo das mais-valias em imóveis determina a tributação de metade do ganho, englobada nos restantes rendimentos do contribuinte. Dependendo do escalão, o encargo pode ser significativo. Se pretendes estimar o impacto, usa o simulador de mais-valias imobiliárias.

A situação é diferente quando o imóvel transacionado é herdado: o apuramento segue regras próprias, detalhadas no artigo sobre mais-valias na venda de herança.

Como posso beneficiar da isenção por reinvestimento?

Para beneficiar da isenção, tens de reunir três condições: o imóvel vendido era a tua habitação própria e permanente, o valor é reinvestido na compra de outro imóvel com o mesmo fim, e a operação respeita os prazos previstos no artigo 10.º do Código do IRS.

Se o reinvestimento for parcial, a isenção é proporcional ao montante aplicado. A parte não reinvestida fica sujeita a englobamento de rendimentos no IRS. Deves indicar o valor reinvestido na declaração de IRS, Anexo G, no ano seguinte ao da venda.

Existem ainda outros cenários de isenção, como a isenção após os 65 anos na venda de habitação própria permanente.

O que devo verificar antes de reinvestir as mais-valias?

Antes de avançares com a compra, confirma os seguintes pontos:

• O imóvel dispõe de licença de habitação válida ou reúne condições para a obter dentro do prazo legal.

• A caderneta predial reflete o valor patrimonial tributário atualizado.

• Se o imóvel estiver degradado ou for classificado como casa devoluta, verifica junto da câmara municipal se a reconversão para habitação é viável dentro dos prazos exigidos.

• Os impostos na compra de imóvel são devidos independentemente de a isenção ser aceite.

• Se ponderas vender ou comprar casa primeiro, a sequência afeta os prazos de reinvestimento.

A decisão da AT reforça a importância de garantir que o imóvel de destino é habitável. Consultar as Finanças ou um contabilista antes de formalizar a compra pode evitar uma tributação inesperada.