Com o mercado imobiliário ao rubro, são cada vez mais os portugueses que planeiam investir em imóveis, não só para habitação própria como também para fazer lucro com o arrendamento.
Se, por um lado, esta pode ser vista como uma oportunidade imperdível, colocam-se, por outro, algumas questões no que diz respeito ao retorno financeiro do investimento.
Despesas a considerar quando investir em imóveis
Para se chegar ao potencial de investir em imóveis com vista ao seu arrendamento, é preciso considerar-se o investimento inicial, bem como as despesas anuais que a posse de um imóvel acarreta.
De momento, o preço médio de venda de um T2 em Lisboa situa-se por volta dos 180 mil euros.
Nesse sentido, vejamos o exemplo do Marco e da Ana, um jovem casal que estava a pensar em investir em imóveis e que adquiriu um T2 no centro de Lisboa por 200 mil euros com a finalidade de arrendamento. Uma das hipóteses consideradas foi o crédito à habitação.
Partindo da premissa de que o banco financia 70% do valor da casa, ou seja, 140 mil euros a 30 anos, com TAE de 1,76% e EURIBOR a 12 meses a -0,153%, o casal terá de pagar uma prestação mensal de 498 euros ao banco.
Seguindo essa lógica, o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) será de 180.986 mil euros.
Aproveite e simule agora o seu próprio crédito à habitação com outros valores e prazos e conheça a oferta dos bancos em Portugal:
Os cálculos das despesas que o casal terá no momento de aquisição da casa estão descritos na tabela que se segue, tanto relativamente à opção de recorrerem a um crédito à habitação como no caso de pagarem a pronto:
| Despesas | Sem crédito à habitação | Com crédito à habitação |
|---|---|---|
| Valor da casa | 200.000€ | |
| Financiamento | – | 140.000€ |
| Imposto sobre utilização do crédito (0,6%) | – | 840€ |
| Comissões associadas ao crédito | – | 656€ |
| Capital próprio | 200.000€ | 60.000€ |
| IMT | 7.437€ | |
| Escrituras | 2.000€ | |
| Despesas totais | 209.436€ | 70.933€ |
A Ana e o Marco resolveram definir como renda da casa o preço médio de arrendamento de um T2 em Lisboa que, de momento, é de 1.365 euros.
Para calcularem a rentabilidade do imóvel, tiveram de ter em conta as seguintes despesas anuais:
| Despesas | Sem crédito à habitação | Com crédito à habitação |
|---|---|---|
| Seguro multirriscos | 187€ | |
| Seguro de vida | 144€ | |
| Condomínio | 1.200€ | |
| Manutenção | 1.000€ | |
| IMT | 750€ | |
| Crédito à habitação | – | 5.976€ |
| Total anual | 3.137€ | 9.257€ |
Cálculos a fazer para aferir a rentabilidade do investimento
Perante os valores apresentados, o casal descontou os 28% do imposto sobre rendas e as despesas anuais e verificou a receita líquida do imóvel consoante os diferentes cenários de ocupação:
| Ocupação a 60% | Ocupação a 80% | Ocupação a 100% | |
|---|---|---|---|
| Receita líquida anual | 8.473€ | 11.297€ | 14.121€ |
| Rentabilidade anual | 4% | 5% | 7% |
| Ocupação a 60% | Ocupação a 80% | Ocupação a 100% | |
|---|---|---|---|
| Receita líquida anual | 5.829€ | 7.772€ | 9.715€ |
| Rentabilidade anual | 8% | 11% | 14% |
Deste modo, se a taxa de ocupação se fixar nos 100%, a receita líquida anual será de 9.715 euros se o casal optar por um empréstimo (este é o valor já com o desconto da prestação mensal do crédito à habitação) e, se pagar com dinheiro a pronto, de 14.121 mil euros.
Afinal de contas, qual a rentabilidade em ambos os cenários?
Perante os valores a que o casal chegou, o investimento no imóvel traz uma rentabilidade de 14% com crédito à habitação e de 7% se o imóvel for pago no momento da compra.
A razão para esta diferença são os dois cenários de investimento inicial: no caso do crédito à habitação, a despesa do casal seria de 70.933 euros, bastante inferior quando comparada com os 209.436 euros que precisaria de ter amealhado para pagar a casa a pronto.
Ao fim dos 30 anos, em termos de encargos totais, se optar por solicitar um crédito à habitação, o casal terá desembolsado 348.643 mil euros, enquanto que se pagar a casa a pronto os gastos totais serão de 303.546 mil euros.
