Investir em imóveis para arrendamento: será rentável?

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investiremimoveisCom o mercado imobiliário ao rubro, são cada vez mais os portugueses que planeiam investir em imóveis, não só para habitação própria como também para fazer lucro com o arrendamento.

Se, por um lado, esta pode ser vista como uma oportunidade imperdível, colocam-se, por outro, algumas questões no que diz respeito ao retorno financeiro do investimento.

Despesas a considerar quando investir em imóveis

Para se chegar ao potencial de investir em imóveis com vista ao seu arrendamento, é preciso considerar-se o investimento inicial, bem como as despesas anuais que a posse de um imóvel acarreta.

De momento, o preço médio de venda de um T2 em Lisboa situa-se por volta dos 180 mil euros.

Nesse sentido, vejamos o exemplo do Marco e da Ana, um jovem casal que estava a pensar em investir em imóveis e que adquiriu um T2 no centro de Lisboa por 200 mil euros com a finalidade de arrendamento. Uma das hipóteses consideradas foi o crédito à habitação.

Partindo da premissa de que o banco financia 70% do valor da casa, ou seja, 140 mil euros a 30 anos, com TAE de 1,76% e EURIBOR a 12 meses a -0,153%, o casal terá de pagar uma prestação mensal de 498 euros ao banco.

Seguindo essa lógica, o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) será de 180.986 mil euros.

Aproveite e simule agora o seu próprio crédito à habitação com outros valores e prazos e conheça a oferta dos bancos em Portugal:

Os cálculos das despesas que o casal terá no momento de aquisição da casa estão descritos na tabela que se segue, tanto relativamente à opção de recorrerem a um crédito à habitação como no caso de pagarem a pronto:

Despesas no momento de aquisição do imóvel
Despesas Sem crédito à habitação Com crédito à habitação
Valor da casa 200.000€
Financiamento 140.000€
Imposto sobre utilização do crédito (0,6%) 840€
Comissões associadas ao crédito 656€
Capital próprio 200.000€ 60.000€
IMT 7.437€
Escrituras 2.000€
Despesas totais 209.436€ 70.933€

A Ana e o Marco resolveram definir como renda da casa o preço médio de arrendamento de um T2 em Lisboa que, de momento, é de 1.365 euros.

Para calcularem a rentabilidade do imóvel, tiveram de ter em conta as seguintes despesas anuais:

Despesas anuais
Despesas Sem crédito à habitação Com crédito à habitação
Seguro multirriscos 187€
Seguro de vida 144€
Condomínio 1.200€
Manutenção 1.000€
IMT 750€
Crédito à habitação 5.976€
Total anual 3.137€ 9.257€

Cálculos a fazer para aferir a rentabilidade do investimento

Perante os valores apresentados, o casal descontou os 28% do imposto sobre rendas e as despesas anuais e verificou a receita líquida do imóvel consoante os diferentes cenários de ocupação:

Rentabilidade do investimento | Sem crédito à habitação
Ocupação a 60% Ocupação a 80% Ocupação a 100%
Receita líquida anual 8.473€ 11.297€ 14.121€
Rentabilidade anual 4% 5% 7%

 

Rentabilidade do investimento | Com crédito à habitação
Ocupação a 60% Ocupação a 80% Ocupação a 100%
Receita líquida anual 5.829€ 7.772€ 9.715€
Rentabilidade anual 8% 11% 14%

Deste modo, se a taxa de ocupação se fixar nos 100%, a receita líquida anual será de 9.715 euros se o casal optar por um empréstimo (este é o valor já com o desconto da prestação mensal do crédito à habitação) e, se pagar com dinheiro a pronto, de 14.121 mil euros.

Afinal de contas, qual a rentabilidade em ambos os cenários?

Perante os valores a que o casal chegou, o investimento no imóvel traz uma rentabilidade de 14% com crédito à habitação e de 7% se o imóvel for pago no momento da compra.

A razão para esta diferença são os dois cenários de investimento inicial: no caso do crédito à habitação, a despesa do casal seria de 70.933 euros, bastante inferior quando comparada com os 209.436 euros que precisaria de ter amealhado para pagar a casa a pronto.

Ao fim dos 30 anos, em termos de encargos totais, se optar por solicitar um crédito à habitação, o casal terá desembolsado 348.643 mil euros, enquanto que se pagar a casa a pronto os gastos totais serão de 303.546 mil euros.

Catarina Maia

Sobre Catarina Maia

Formada em Comunicação Social e Cultural com especialização em Jornalismo, a Catarina continuou os estudos na área da Comunicação Organizacional e Liderança, iniciando depois o seu percurso profissional em marketing digital. Quer fazer a diferença ao contribuir para um maior entendimento das finanças pessoais. Hoje, os portugueses; amanhã, o mundo.

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