Queres que o teu crédito à habitação seja aprovado?

Encontraste a casa certa e chegou a hora de pedir o crédito habitação. O processo tem várias fases, desde a pré-aprovação inicial até à escritura, e cada uma pode ser condicionada por fatores ligados ao teu perfil financeiro. Perceber o que os bancos analisam, como aumentar as hipóteses de aprovação e o que fazer depois é o que este guia cobre.

O que é a pré-aprovação do crédito habitação?

A pré-aprovação é uma análise prévia feita pelo banco ao perfil financeiro do pedido, antes de existir um imóvel específico identificado. Serve para o comprador perceber, com antecedência, o montante que provavelmente consegue financiar.

Para emitir uma pré-aprovação, o banco avalia o rendimento, o historial de crédito, a estabilidade profissional e os créditos ativos. Com base nessa análise, indica um valor indicativo de financiamento.

O crédito pré-aprovado pode ser negado?

Sim. A pré-aprovação não é uma decisão vinculativa e não garante a aprovação final. O crédito pode ser recusado posteriormente se:

• a situação financeira mudar antes do pedido formal (perda de emprego, novos créditos, redução de rendimento);

• a avaliação do imóvel feita pelo banco ficar abaixo do valor de compra;

• a documentação revelar discrepâncias face ao que foi declarado na fase de pré-análise.

A aprovação definitiva só acontece depois de o banco analisar o imóvel concreto e toda a documentação completa.

Seis dicas para conseguir crédito habitação

Há fatores que aumentam significativamente as hipóteses de aprovação. Estes são os que os bancos mais valorizam.

Mas não te esqueças que os bancos também concorrem entre si: importa comparar sempre para ver qual é a melhor oferta de momento no mercado.

Será que consegues um crédito melhor do que pensas?

Simula opções de todos os bancos e descobre já.

Simular

1. Historial de crédito limpo

É certo e sabido que os bancos gostam de receber de volta o empréstimo concedido. Se já tiveste atrasos ou incumprimentos em créditos anteriores, isso pode afetar a decisão do banco.

A instituição vai consultar o teu Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal e avaliar:

• Se tens créditos ativos;

• Se tens prestações em atraso;

• Se já estiveste em incumprimento.

Além disso, calcula a tua taxa de esforço — quanto menor for a percentagem do teu rendimento comprometida com créditos, melhor.

2. Conta bancária com saldo positivo

Os bancos analisam o comportamento da tua conta bancária. Se virem saldo negativo com frequência, podem interpretar isso como um sinal de má gestão financeira.

Mesmo que tenhas um bom salário, manter a conta “no verde” é meio caminho andado para mostrares que consegues cumprir com os pagamentos e gerir o teu dinheiro.

3. Estabilidade profissional conta muito

Em 2026, continua a ser verdade: quem tem contrato sem termo e estabilidade no emprego está em vantagem.

Os bancos gostam de clientes com:

• Contrato efetivo;

• Antiguidade na empresa;

• Rendimentos regulares;

• Trabalhos em empresas sólidas.

Se estás numa fase mais instável (trabalhos temporários, recibos verdes, mudanças recentes), o risco para o banco aumenta — e a probabilidade de aprovação diminui.

Atenção que os trabalhadores independentes também conseguem crédito habitação, mas normalmente precisam de demonstrar rendimentos consistentes ao longo de um maior período (pode chegar a dois a três anos), através das declarações de IRS.

4. Entrada inicial mais elevada

Quanto maior for a entrada que deres para compra do imóvel, menor será o montante que precisas de financiar. Isso reduz o rácio LTV (Loan-to-Value) — que representa a percentagem do imóvel que é financiada pelo banco.

Neste caso o banco fica com uma margem de segurança, uma vez que em caso de incumprimento o banco fica com um imóvel mais valorizado em relação ao valor emprestado. Um LTV mais baixo dá mais segurança ao banco e pode facilitar a aprovação.

5. Crédito à habitação aprovado: ter dois titulares pode ajudar

Os bancos gostam de dividir o risco. Se pedires o crédito com outra pessoa, a aprovação pode ser mais fácil.

Porquê? A taxa de esforço conjunta tende a ser mais favorável do que a individual, o que pode ser determinante numa análise mais apertada.

6. Perfil de risco e idade

É um facto: quem tem menos de 25 anos pode enfrentar mais dificuldades. Não por discriminação, mas por lógica de risco:

• Salários mais baixos;

• Menos estabilidade profissional.

Ter uma relação bancária estabelecida de vários anos ou apresentar um fiador pode ajudar a contornar esta limitação.

Por outro lado, uma idade mais avançada à data do pedido condiciona o prazo máximo de crédito habitação, o que pode implicar prestações mais elevadas.

E se o crédito habitação for recusado?

Mesmo com todos os cuidados, há situações em que o banco diz “não”. Mas um crédito recusado não é o fim da linha — é apenas um sinal de que há aspetos a rever.

Motivos mais comuns para a recusa

Aqui estão as principais razões para um pedido ser recusado e o que podes fazer:

1. Histórico de crédito negativo

   Um dos principais fatores analisados pelos bancos é o teu histórico de crédito. Se tens dívidas em atraso, cartões de crédito não pagos ou já estiveste em incumprimento de outros créditos, isso pode ser uma bandeira vermelha. As instituições financeiras verificam a tua capacidade de pagar com base no teu comportamento passado.

2. Taxa de esforço elevada
   A taxa de esforço é uma métrica usada pelos bancos para determinar se consegues suportar a prestação mensal do crédito sem comprometer o teu orçamento familiar. Geralmente, os bancos procuram que a tua taxa de esforço não ultrapasse os 30% a 35%, com algumas exceções a poder chegar perto dos 50%. Se a prestação que queres pagar for demasiado alta em relação ao teu rendimento, o pedido pode ser negado.

3. Instabilidade profissional
   Outro fator que pode pesar na balança é a tua situação profissional. Se tens um contrato de trabalho a termo, se és trabalhador independente ou se tens rendimentos variáveis, o banco pode considerar que existe um risco maior de não conseguires cumprir com as prestações.

4. Valor do imóvel ou avaliação
   Às vezes, o problema está ligado ao próprio imóvel que queres comprar. Se o valor da avaliação feita pelo banco é inferior ao valor da compra, a instituição pode considerar que o risco é elevado e, por isso, recusar o financiamento total ou parcial.

5. Idade
   Tanto ser muito jovem sem histórico de crédito, como ser mais velho e ter um prazo de pagamento reduzido, podem ter influência na aprovação.

O que fazer a seguir?

• Consultar o Mapa de Responsabilidades de Crédito no Banco de Portugal e regularizar eventuais dívidas pendentes.

• Reduzir créditos ativos ou aumentar o rendimento para melhorar a taxa de esforço antes de um novo pedido.

• Aguardar maior estabilidade profissional ou demonstrar rendimentos consistentes, se trabalhas por conta própria.

• Renegociar as condições do empréstimo: prazo, montante ou valor da entrada.

• Acrescentar um fiador ou segundo titular com bom historial de crédito.

• Apresentar o pedido noutros bancos, pois os critérios variam de instituição para instituição.

Crédito habitação aprovado: e agora?

Depois de receber a aprovação definitiva, há uma sequência de passos a seguir até à entrega das chaves.

O banco emite uma proposta vinculativa, que é válida por um mínimo de 30 dias. Nesse período, é necessário contratar os seguros obrigatórios associados ao crédito: o seguro de vida e o seguro multirriscos habitação. Embora seja obrigatório contratá-los, não tens de o fazer obrigatoriamente junto do banco credor.

A seguir, agenda-se a escritura pública num notário ou na Conservatória do Registo Predial. Antes da escritura, é necessário pagar o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto de Selo sobre a transmissão. Na escritura, são assinados em simultâneo o contrato de compra e venda e o contrato de mútuo com hipoteca.

Depois da escritura, o imóvel fica registado em teu nome no Registo Predial e o crédito entra em vigor. O guia passo a passo para pedir crédito habitação tem o detalhe completo de cada fase do processo.

Mas não fiques pela primeira proposta

Cada banco tem critérios diferentes, taxas distintas e condições específicas. Não avances com a primeira proposta que te aparece. Faz simulações, compara e encontra o crédito mais vantajoso para ti. Usar um comparador de crédito habitação pode poupar-te centenas (ou milhares) de euros.

Ter o crédito habitação aprovado depende de vários fatores, mas com preparação e atenção ao detalhe, aumentas bastante as tuas hipóteses.