Permuta de imóveis: Como funciona a troca de casa?

Trocar de casa pode ser um processo complicado, especialmente quando pensamos nos custos e burocracias que uma venda implica. Mas há uma alternativa que pode simplificar tudo: a permuta de imóveis.

Neste artigo, explicamos o que é a permuta, como funciona em Portugal e esclarecemos dúvidas comuns, como a questão do IMT e a declaração fiscal deste tipo de transação.

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Como está o mercado imobiliário em Portugal?

O mercado imobiliário em Portugal tem crescido nos últimos anos, o que se associou a uma acrescida facilidade na concessão de crédito à habitação.

Para além da venda da tua casa anterior, existe ainda a opção de mantê-la, mas arrendá-la para auxiliar nos custos da nova habitação. Porém, esta opção nem sempre compensa, pois há que continuar a pagar o condomínio da casa anterior, para além do IMI. Nem todas as pessoas conseguem suportar os encargos associados a ter dois imóveis.

É neste âmbito que surge a permuta de casa (que é, no fundo, uma troca de um imóvel por outro) como uma solução viável para quem já é proprietário de um imóvel, mas pretende mudar-se para outro.

O que é a permuta de imóveis? 

Imagina que tens um T2 em Braga e queres mudar para Lisboa. Se encontrares alguém com um imóvel de valor semelhante que também queira fazer a troca, o processo pode sair-te muito mais barato do que vender e comprar em separado.

A permuta de imóveis, também conhecida como troca de casa, é um acordo entre duas partes para trocar propriedades. Basicamente, ao invés de comprares a casa de outra pessoa e ela comprar a tua, vocês trocam diretamente de imóveis. 

Este tipo de operação pode ser uma excelente opção para quem quer evitar os custos e a burocracia de duas transações de compra e venda separadas. Contudo, há algumas questões fiscais e legais a considerar.

O que é a permuta em Portugal? Aspetos legais e fiscais a considerar

A permuta de imóveis em Portugal está regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 280/2007 e exige que o processo seja formalizado num contrato específico. Esse contrato de permuta deve ser feito por escrito e autenticado por um notário, tal como qualquer outro contrato de compra e venda de imóveis. Desta forma, garantem-se os direitos e deveres de ambas as partes envolvidas na troca.

A permuta é reconhecida pela Autoridade Tributária, o que implica que é necessário proceder à atualização do registo predial de ambos os imóveis para refletir a nova titularidade.

No que diz respeito aos impostos, a tributação no IMT e no Imposto do Selo incide apenas sobre a diferença de valor entre os imóveis, e não sobre o valor total de cada um. Além disso, o proprietário que ficar com o imóvel de valor mais baixo está isento de pagar IMT, conforme estabelecido no Decreto-Lei n.º 287/2003. Caso não haja diferença de valor entre os imóveis, ambos os proprietários poderão beneficiar de isenção no pagamento do IMT.

Se ocorrer a venda antes de um ano, o Código do IMT (Artigo 12.º, nº 6) determina que o proprietário deve submeter uma declaração oficial às Finanças, no prazo de 30 dias a contar da data de transmissão do imóvel.

Como fazer uma permuta de imóveis: passo a passo

1. Encontra um imóvel compatível: O primeiro passo é encontrar um proprietário interessado em trocar de casa contigo, e cuja propriedade seja semelhante em valor e características às tuas necessidades.

2. Realiza uma avaliação dos imóveis: Ambos os imóveis devem ser avaliados para definir os valores de mercado.

3. Define a diferença de valor (se houver): Com base nas avaliações, calcula a diferença de valor entre as propriedades. Essa diferença será usada para apurar o IMT e qualquer compensação financeira, caso o imóvel de um dos proprietários valha mais.

4. Formaliza o acordo de permuta: Assinem o acordo de permuta num notário — sim, tal como fariam numa compra e venda normal. Este contrato substitui o tradicional contrato de compra e venda e deve incluir todos os detalhes acordados entre as partes.

5. Paga o IMT: O IMT é pago sobre a diferença de valor entre os imóveis. Faz o pagamento de acordo com a tabela de IMT aplicável e guarda os comprovativos.

6. Regista a permuta: Após a assinatura do contrato, ambos os imóveis precisam ser atualizados no registo predial. Este processo oficializa a mudança de titularidade das propriedades.

7. Declara a permuta no IRS: Na próxima declaração de IRS, insere o valor da permuta e, se houver mais-valias (lucros com a troca), reporta-as no Anexo G. Verifica se estás elegível para alguma isenção.

Como se concretiza a permuta de casa?

Em primeiro lugar, realiza-se um contrato promessa para permuta no qual estão indicados os valores de ambos os imóveis. Estes valores servirão de base para calcular o valor da escritura, na qual constará a indicação da forma através da qual se liquidará a diferença de preço entre as duas habitações.

De seguida, cada um dos proprietários tem de entrar em contacto com o seu banco para se proceder à transferência do imóvel hipotecado e realizarem-se registos provisórios das novas hipotecas.

Atenção ao Crédito Habitação na permuta

Se tens crédito habitação crédito habitação, fala logo com o banco antes de avançares — poupa-te muita dor de cabeça mais à frente. O banco pode transferir a hipoteca para o novo imóvel ou, se preferires, pedir o distrate, que é a declaração que encerra o crédito atual.

Mesmo que o valor da permuta não cubra toda a dívida, esta pode ser uma boa altura para renegociar o teu crédito. A tua dívida poderá ficar mais baixa, abrindo espaço para condições melhores, como um spread reduzido ou até ajustes na modalidade de juros e no prazo do contrato.

Documentos necessários para a permuta de imóvel

Para se proceder à permuta de casa é necessária a seguinte documentação:

• Ficha Técnica da Habitação;

• Caderneta Predial atualizada;

• Certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada pela Conservatória do Registo Predial com uma antecedência de seis meses no máximo ou, no caso de prédios situados num concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, pode ser a Caderneta Predial atualizada;

• Declaração para liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), acompanhada do correspondente comprovativo de cobrança. Se houver isenção deste imposto, deve-se apresentar o documento comprovativo do mesmo;

• Se se tratar de compra e venda de prédio urbano ou fração autónoma, deve ser apresentada a licença de utilização ou, nos termos do artigo 2º do Decreto-Lei nº 281/99, de 26 de julho, a licença de construção.

Como declarar uma permuta: IRS e Mais-valias?

Caso obtenhas lucro com a permuta, por exemplo, se o valor do imóvel que recebes é superior ao valor do imóvel que entregaste, esse ganho pode ser considerado uma mais-valia. Em Portugal, as mais-valias são tributadas, pelo que é necessário declarar o valor da permuta na tua declaração de IRS, juntamente com qualquer mais-valia resultante.

Para isso, deves preencher o Anexo G da declaração de IRS, onde reportas o valor da troca e o eventual lucro obtido. No entanto, há casos em que é possível aplicar isenções, como quando reinvestes o valor obtido da venda ou permuta num novo imóvel destinado a habitação própria e permanente.

Como funciona a troca de casa? Principais vantagens e desvantagens

Optar pela permuta de imóveis tem diversas vantagens, mas é importante conhecer todos os aspectos deste processo antes de tomar uma decisão. Vejamos as principais vantagens e desvantagens de optar pela permuta de imóveis:

Vantagens

1. Menos burocracia: Evitas a necessidade de dois processos de compra e venda separados, o que poupa tempo e reduz a quantidade de documentação necessária.

2. Redução de custos: Em vez de pagares o Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) duas vezes, pagas apenas sobre a diferença de valor entre os imóveis.

3. Facilidade no processo de mudança: Quando os dois lados concordam com a troca, as mudanças podem ser feitas de forma sincronizada, evitando a necessidade de arrendar uma casa temporária.

Desvantagens

1. Encontrar o imóvel ideal: Para que a permuta funcione, é necessário que o outro proprietário tenha uma casa que satisfaça as tuas necessidades e vice-versa.

2. Avaliação dos imóveis: Ambos os imóveis precisam ser avaliados para determinar se existe uma diferença de valor, o que pode implicar em custos de avaliação.

3. Impostos e implicações fiscais: Existem questões como o IMT e o IRS que precisam ser consideradas.

Quem paga o IMT numa permuta?

No caso da permuta de imóveis em Portugal, o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) é pago sobre a diferença de valor entre os dois imóveis, e não sobre o valor total de cada um. Lembra-te que o imóveis que tiver um valor inferior ficará isento do IMT, assim como no caso de uma permuta em que ambos os imóveis têm o mesmo valor, não há lugar ao pagamento de IMT.

Como calcular o IMT numa Permuta?

O cálculo do IMT numa permuta é feito com base na diferença de valor entre os imóveis, como já vimos. No entanto, vamos descrever o processo de cálculo com mais detalhes para que não restem dúvidas.

Para calcular o IMT de uma permuta:

1. Avalia o valor de ambos os imóveis — Cada imóvel deve ser avaliado para saber se existe diferença de valor entre eles.

2. Determina o valor da diferença — Subtrai o valor do imóvel que vais ceder do valor do imóvel que vais receber.

3. Aplica a tabela de IMT — Com a diferença de valor, consulta a tabela de taxas de IMT para saberes quanto terás que pagar. Lembra-te que o tipo de imóvel e a sua localização podem afetar o valor final do imposto.

Permuta de Imóveis: Será uma boa opção para mim?

Em suma, a permuta de casa pode ser uma opção viável para quem já é proprietário e pretende mudar de habitação (seja porque a família cresceu e é preciso mais espaço ou porque simplesmente se ponderou que está na altura de mudar de ares), mas pode não ser fácil de conseguir. Fazer o match perfeito (ou seja, a correspondência exata das necessidades de ambas as partes) não é altamente provável, mas, caso se alcance, pode-se poupar imenso dinheiro.