Juros caem e prestações baixam, mas nem todos beneficiam

A descida das taxas de juro voltou a reduzir, em média, o valor das prestações do crédito à habitação em Portugal, uma boa notícia para muitos mutuários. No entanto, há situações em que a fatura mensal pode aumentar, dependendo das cláusulas contratuais e da forma como cada banco calcula as revisões.

Os últimos dados oficiais mostram que a taxa de juro média implícita do crédito à habitação continua em queda, refletindo o abrandamento geral das taxas de referência no mercado financeiro. Como resultado, muitos consumidores estão a ver as prestações mensais mais baixas ao reverem o contrato, sobretudo em empréstimos com taxa variável indexados à EURIBOR.

Tal como tem sido noticiado, as taxas a 3, 6 e 12 meses não estão todas a mexer-se da mesma forma, nem têm o mesmo impacto imediato no que pagas ao banco.

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EURIBOR a 3 meses

É a que tem reagido mais rapidamente às decisões do Banco Central Europeu. Como tem vindo a descer, quem tem crédito indexado a este prazo pode sentir alívio na prestação mais cedo, já na próxima revisão trimestral.

EURIBOR a 6 meses

Também tem apresentado quedas, embora de forma ligeiramente mais moderada. Para quem tem revisão semestral, a descida começa a refletir-se na prestação nas próximas atualizações do contrato.

EURIBOR a 12 meses

Aqui o efeito é mais lento. A taxa anual também está em trajetória descendente, mas como a revisão acontece apenas uma vez por ano, o impacto pode demorar mais tempo a chegar à tua fatura mensal.

Porque é que isto é importante?

Se tens crédito à habitação com taxa variável, o prazo da EURIBOR definido no contrato determina quando e como vais sentir a descida dos juros.

• Revisão a 3 meses: impacto mais rápido (mas também mais sensível a futuras subidas).

• Revisão a 6 meses: equilíbrio entre estabilidade e rapidez.

• Revisão a 12 meses: mais previsibilidade ao longo do ano, mas reação mais lenta às descidas.

Então por que é que algumas prestações sobem?

Mesmo com taxas de juro em queda, nem todos vêem a prestação a descer. Isso pode acontecer por vários motivos:

• Spread e margem bancária: Alguns bancos podem ajustar o spread ou outros encargos contratuais no momento da revisão, compensando parte da descida dos juros;

• Revisões periódicas diferentes: Há contratos em que a revisão da taxa não coincide com o calendário de descidas da EURIBOR, o que pode resultar em prestações maiores em determinados meses;

• Cálculo de prestações vs. capital em dívida: Em alguns casos, mesmo com juros menores, a forma como o banco recalcula a prestação pode levar a um valor superior, especialmente se há alterações no prazo ou tabelas de amortização aplicadas automaticamen­te.

Ou seja, nem sempre é automática a poupança

A boa notícia é que, para a maior parte dos mutuários com taxa variável, a redução das taxas de juro tende a baixar o valor da prestação mensal. Mas isto não é garantido em todos os casos, porque o cálculo depende sempre do contrato específico com o banco e de como cada instituição lida com spreads e condições de revisão.

Por isso, é essencial que verifiques bem a tua prestação no próximo período de revisão e percebas exatamente como foi calculada, em alguns casos, pode compensar negociar condições ou mesmo pensar numa transferência de crédito.