6 Estratégias para negociar o spread com o banco

A retoma do mercado imobiliário em Portugal trouxe consigo a chamada “guerra dos spreads”, que levou os bancos a baixarem cada vez mais a sua margem de lucro para angariarem clientes para crédito habitação. Porém, o spread que é atribuído a cada consumidor em específico varia consoante o seu nível de risco. Ainda assim, existe um conjunto de requisitos e táticas que permitem negociar o spread com o banco. Descobre quais são.

Na procura do melhor financiamento para comprar casa, quanto mais puderes poupar melhor, pois, afinal, um empréstimo habitação é um compromisso financeiro e um projeto para a vida.

#1 – Entrada inicial: quanto mais elevada, melhor

Dificilmente as instituições credoras financiam a 100%, a não ser que se trate de imóveis do próprio banco ou em casos muito específicos definidos pela instituição financeira (tais como oferecerem condições de financiamento especiais a um prédio novo cuja obra tenha sido financiada por esse banco).

Como tal, os consumidores que desejem contratar um crédito hipotecário necessitam de ter alguns capitais próprios para abater no valor do empréstimo: trata-se da chamada entrada inicial. Quanto mais elevado for o montante que se deres de entrada, menor será o valor do crédito que o banco tem de te conceder e mais fácil será negociar o spread.

Normalmente, a percentagem de financiamento só vai até aos 90% do valor da habitação, o que significa que pelo menos 10% dos custos terão de ser suportados pelo consumidor. A título de exemplo: aplicando-se esta percentagem num imóvel de 200 mil euros, a entrada inicial a dar seria de 20 mil euros.

#2 – Apresentação de garantias bancárias para negociar o spread

Apoiar-te somente nos seus rendimentos (mesmo que sejam de dois titulares) para reembolsar um crédito habitação, por muito que possa ser suficiente para pagar a prestação, não constitui a única forma de mostrar à instituição financeira de que és capaz de assumir este compromisso sem falhar.

Neste sentido, existem outras duas opções que reforçam a tua posição: apresentação de fiadores e segunda hipoteca de um imóvel/terreno em teu nome livre de encargos como hipotecas. A apresentação de garantias bancárias como esta é essencial para os bancos se protegerem de situações de incumprimento.

#3 – Situação profissional estável

Especialmente se contratares o empréstimo da casa com taxa de juro variável indexada à EURIBOR, existe sempre a probabilidade de os juros da casa aumentarem a qualquer momento e, consequentemente, a tua prestação ficar mais elevada. Como é óbvio, os bancos preveem esta situação e tentam assegurar que, mesmo com esta subida, serás capaz de continuar a pagar o crédito.

Para que isto se verifique, as instituições financeiras olham para a tua situação profissional e valorizam fortemente os seguintes requisitos: há quanto tempo te encontras no emprego em que estás e se já estás efetivo.

#4 – Vendas associadas facultativas

Outra estratégia que existe para negociar o spread com o banco é a que se refere às chamadas vendas associadas facultativas. Embora o nome não seja muito intuitivo, este conceito não é difícil de perceber: o banco pode propor ao cliente que contrate alguns produtos financeiros e/ou serviços extra como contrapartida da redução dos custos do contrato de crédito.

A título exemplificativo, se o cliente subscrever o cartão de crédito, a domiciliação do ordenado, um PPR e os seguros de vida e multirriscos, o banco pode dar-te uma bonificação no spread do crédito habitação. Alguns bancos têm mesmo pacotes que agregam estes produtos para que o cliente escolha o que mais lhe convém.

Tem ainda em consideração que, se posteriormente desistires da contratação de algum destes produtos/serviços que usaste para beneficiar de uma redução do spread e o banco consequentemente te aumentar esta taxa, fica atento, porque este só o pode fazer após um ano. Findo este prazo, o aumento do spread que poderia ser aplicado prescreve.

Avalia com muita atenção: o custo destes produtos é inferior à poupança que vais conseguir com a sua contratação? É esta a pergunta a que tens de responder para decidir.

E nem tudo é spread: olha para a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) para comparar os custos do crédito habitação em diferentes entidades, dado que esta taxa representa o custo anual de um empréstimo incluindo todas as comissões e despesas associadas.

#5 – Assegurar uma taxa de esforço sustentável

A taxa de esforço é uma medida que as instituições credoras utilizam para medir a capacidade financeira dos clientes, correspondendo à percentagem dos rendimentos de um agregado familiar que é destinada ao pagamento de créditos contraídos.

Regularmente, os bancos aconselham uma taxa de esforço não superior a 33% (representado um terço dos rendimentos de uma família). Porém, no caso do crédito habitação costumam consentir até 40%.

Quanto mais reduzida for a tua taxa de esforço, mais força terá a negociar o spread com o banco, uma vez que este perceciona que o risco de incumprimento é baixo.

#6 – Comprar imóveis do banco

Não há nada melhor para conseguir boas condições no financiamento do que comprar uma habitação do próprio banco. Não só estes imóveis possuem financiamento a 100% como costumam oferecer ainda um spread bonificado, bem como prazos mais alargados e até, nalguns casos, um período de carência.

Desta forma os bancos premeiam os clientes que queiram comprar as habitações que têm no seu portefólio.

No fundo, todas as estratégias acima enumeradas não só permitem negociar o spread com a instituição financeira como melhoram a tua probabilidade de seres aprovado num crédito habitação.

De qualquer das formas, compara todos os spreads do mercado antes de contratar um empréstimo desta envergadura. Mesmo que inicialmente, ao negociar o spread com o banco, não consigas a oferta mais apelativa, podes sempre proceder à transferência do crédito posteriormente e poupar.