Direito de preferência: o que é, a quem se aplica e como proceder

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O que têm em comum inquilinos, municípios e a Direção-Geral do Património Cultural? Todos estão abrangidos pelo direito de preferência, diploma que define as prioridades no momento de compra e venda de um imóvel. Descubra o que significa, a quem se aplica e como proceder.

O que é o direito de preferência?

O direito de preferência estabelece prioridades entre potenciais compradores na realização de um negócio em circunstâncias de igualdade.

Por exemplo, se quiser vender uma casa que esteja arrendada há mais de dois anos, terá de dar prioridade ao inquilino desde que essa pessoa esteja disposta a aceitar os mesmos termos que já tinha negociado.

Para além dos inquilinos, o direito de preferência também tem implicações a nível público. Ou seja, dá prioridade a uma entidade pública na compra e venda de um imóvel, mantendo o valor e as mesmas condições acordadas com outro comprador.

Entre as entidades que podem exercer o direito de preferência, encontram-se o Estado, as câmaras municipais, as regiões autónomas e a Direção-Geral do Património Cultural.

O direito de preferência funciona como um instrumento de intervenção e implementação de políticas públicas. Por exemplo, é utilizado pelo Estado Central e autarquias para reorganização da utilização do solo, proteção do património e reabilitação urbana.

O direito de preferência aplica-se em todo o país?

O direito de preferência aplica-se a entidades públicas nas chamadas “zonas de pressão urbanística”. Estas são as áreas das cidades em que verifica uma dificuldade de acesso à habitação, por haver escassez ou desadequação da oferta habitacional face às necessidades existentes.

Até agora há pelo menos três autarquias que já definiram zonas de pressão urbanística: Lisboa, Setúbal e Cascais. Para fazer essa classificação, os Municípios usaram indicadores relacionados com os preços das casas, com os rendimentos das famílias ou com as carências habitacionais detetadas.

Por outro lado, o direito de preferência também se aplica a áreas de reabilitação urbana, localizações onde são necessárias obras estruturais de reabilitação. Por exemplo, a nível da degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas, dos equipamentos de utilização coletiva e dos espaços urbanos e verdes de utilização coletiva.

Como saber se o seu imóvel é abrangido pelo direito de preferência?

Para saber se a casa que quer vender está em alguma lista de preferência, deve consultar a página da câmara municipal respetiva à localização do imóvel. A morada pode estar na lista de outras entidades, como a Direção-Geral do Património Cultural.

Se pretende vender um imóvel que esteja inserido numa situação que obrigue a dar preferência a uma entidade pública, tem de colocar um anúncio online com as condições acordadas para o negócio.

Os dados do negócio devem ser comunicados num portal online criado para o efeito, a página do Casa Pronta. Este é um serviço disponibilizado do Ministério da Justiça que permite realizar de forma imediata todas as formalidades necessárias à compra e venda, incluindo operações com recurso a crédito à habitação.

Caso precise de ajuda para publicar o anúncio, este pode ser colocado por outra pessoa ou empresa, como a agência imobiliária.

Que dados são necessários para colocar o anúncio?

Para colocar o anúncio para o exercício de direito legal de preferência, vai precisar de preencher os seguintes dados:

  • Quem faz o pedido;
  • Vendedor ou vendedores;
  • Comprador ou compradores;
  • Identificação e localização do imóvel;
  • Valor da compra e venda;
  • Data previsível do negócio.

Publicar o anúncio tem um custo de 15 euros. Deve realizar o pagamento do serviço por multibanco. Depois de colocar o anúncio, as entidades públicas têm 10 dias úteis para dar uma resposta. No caso de não haver resposta ao anúncio, pode seguir com a venda do imóvel.

Quem tem acesso aos detalhes do negócio?

O anúncio é de acesso restrito, pelo que apenas terão acesso as entidades com direito legal de preferência, os serviços de registo, o requerente e as pessoas ou entidades a quem este venha a facultar o respetivo código de acesso.

Depois de submetido o anúncio, pode consultar no site Casa Pronta o estado do pedido. É também aqui que receberá toda a comunicação respetiva ao tema.

João Melo

Sobre João Melo

Lidera a área de crédito habitação no ComparaJá desde 2019 e tem a missão de revolucionar o processo de compra de uma casa . No seu percurso profissional passou pela consultora Kaizen Institute onde implementou diversos projetos de estratégia e operações em variadas áreas de negócio e foi onde o gosto pelo mundo das FinTechs e pelo crédito habitação começou. É mestre em engenharia mecânica pelo Instituto Superior Técnico, passando pela Universidade do Texas em Austin e pela Technische Universiteit Delft.

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