Licença de utilização: para que serve e onde pedir

Descobre para que serve a licença de utilização, quando irás precisar deste documento, como fazer o pedidol, qual o valor que terá de pagar e o que mudou com a nova legislação. Toma nota.

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O que é a licença de utilização?

A licença de utilização, também conhecida por alvará de utilização, é um documento que atesta que um determinado imóvel cumpre as condições para o fim a que se destina. A emissão deste documento é da responsabilidade da Câmara Municipal da área de localização do imóvel, depois de fazer uma vistoria para inspecionar essas mesmas condições.

Assim, a licença de utilização atesta que o imóvel pode ser utilizado para um de dois fins: habitacionais ou não habitacionais (comércio, serviços ou indústria). Para o efeito, são avaliados os seguintes fatores:

• Conformidade da obra com os projetos aprovados pelas entidades competentes;

• Conformidade da utilização com as normas legais e regulamentares em vigor (como, por exemplo, segurança contra riscos de incêndio, salubridade, entre outros);

• Adequação do imóvel para o fim pretendido.

A licença de utilização não deve ser confundida com licença de habitabilidade. Ambas são emitidas pela Câmara Municipal, mas a primeira atesta apenas o tipo de utilização permitida, ao passo que a segunda certifica a habitabilidade do imóvel. Ou seja, se o edifício reúne as condições de segurança, salubridade e outras necessárias para ser habitado.

É ainda importante lembrar que a licença de utilização não tem validade definida. Contudo, poderá ser necessário renová-la caso faça obras no imóvel que transformem a sua estrutura ou que alterem o projeto inicial, como, por exemplo, construir uma piscina ou um anexo. Neste caso, terás de pedir uma nova licença de utilização quando terminar as obras.

Para que serve a licença de utilização?

A licença de utilização serve para comprovar que um determinado imóvel foi previamente inspecionado e que se encontra dentro das normas que fixam as utilizações permitidas. Posto isto, são várias as situações em que será necessário pedir uma licença.

Por exemplo, se estiveres a construir uma casa, vais precisar deste documento. Por outro lado, se comprares uma casa que já está construída, é o construtor que trata do pedido da licença, pelo que só precisarás de ter a certeza de que a licença de utilização existe.

Licença de Habitabilidade vs. Licença de Utilização

Muitos confundem a licença de utilização com a licença de habitabilidade. A licença de habitabilidade é um documento essencial que garante que o imóvel está apto para ser habitado, atendendo a requisitos de segurança e salubridade. Para obter este documento, é necessário assegurar que o imóvel cumpre todas as normas e regulamentos estipulados pela Câmara Municipal. Se pretendes arrendar ou vender um imóvel, a licença de habitabilidade é, portanto, indispensável.

A licença de utilização é obrigatória?

Com o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), a antiga licença de utilização deixou oficialmente de existir nos casos em que a obra está sujeita a controlo prévio.

Na prática, isto quer dizer que, nessas situações, já não és obrigado a apresentar a licença de utilização para vender ou comprar casa, desde que tenhas cumprido todas as regras urbanísticas e entregue a documentação que a Câmara pede.

Hoje, o direito de usar o imóvel legalmente já não vem carimbado numa licença emitida pela Câmara. Em vez disso, o dono do imóvel tem de entregar à autarquia:

• Um termo de responsabilidade assinado pelo diretor de obra ou pelo técnico de fiscalização, a confirmar que a obra está concluída e cumpre o projeto aprovado;

• As telas finais (se tiver havido alterações relevantes ao projeto inicial);

• E, em alguns casos, basta o comprovativo de entrega da comunicação prévia ou o recibo do pagamento das taxas municipais.

Ou seja, já não há o clássico 'indeferido' da licença de utilização, mas isso não quer dizer que tudo passa sem controlo. A Câmara continua a poder fiscalizar o imóvel, tanto durante como depois da obra.

Contudo, mantêm-se totalmente isentos os edifícios que foram construídos antes de 1951, quando o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) ainda não estava em vigor, ou quando se pretende utilizar o edifício para outros fins que não a habitação ou comércio (como, por exemplo, afixação de publicidade).

Como pedir a licença de utilização?

A licença de utilização deve ser requerida na Câmara Municipal da área onde se encontra o imóvel. A solicitação pode ser presencial ou online, sendo que a grande parte dos municípios já permite que faça o pedido online.

Documentos necessários

Para o efeito, deves ter contigo as plantas de localização à escala 1:25 000 e 1:2 000, com indicação precisa do prédio, bem como a Caderneta Predial. Poderão ser necessários outros elementos, uma vez que o procedimento pode variar de município para município, pelo que deverás informar-te junto do teu.

De seguida, a Câmara Municipal cobra uma taxa para ativar as vistorias e os pareceres necessários. Os valores podem ir dos 400 aos 1.600 euros, dependendo das diligências que sejam necessárias. Caso o pedido seja aprovado, a Câmara emite a licença de utilização e notifica o requerente para efetuar o levantamento.

Se quiseres apenas obter uma cópia da licença de utilização já existente, o processo é semelhante. Também terás de preencher um requerimento próprio e ter consigo a descrição da Conservatória, ou o artigo matricial e a morada. O valor desta cópia pode variar entre 6 e 60 euros, dependendo do município.

O que deve incluir?

A licença de utilização pode incluir elementos diferentes, de acordo com a autarquia que faz a emissão. Em regra, contém o número de licença, a data da emissão e a referência à entidade que a emite. Além disso, a licença também inclui a identificação da pessoa que fez o pedido, bem como os elementos do edifício, como morada ou confrontações.

Quanto tempo demora a licença de utilização?

Uma das dúvidas mais comuns de quem precisa deste documento é quanto tempo demora a licença de utilização para habitação.

O prazo pode variar bastante de município para município e depende sobretudo de três fatores:

• Se a obra está totalmente concluída e de acordo com o projeto aprovado;

• Se toda a documentação foi entregue corretamente;

• Da carga de trabalho da Câmara Municipal.

De forma geral, o prazo pode variar entre duas semanas e dois meses. Em situações mais simples, como quando apenas é necessário obter uma cópia da licença de utilização do imóvel, o processo costuma ser mais rápido.

Com as alterações introduzidas pelo Simplex Urbanístico, em muitos casos deixou de ser necessário esperar pela emissão formal da licença. Atualmente, o direito de utilizar o imóvel pode resultar apenas da entrega da documentação exigida à autarquia.

Ainda assim, é sempre recomendável confirmar junto da Câmara Municipal qual é o tempo médio para pedir licença de utilização no teu município.

Como pedir licença de utilização online?

Atualmente, muitas autarquias já permitem pedir licença de utilização online, através do portal de urbanismo da Câmara Municipal.

O processo costuma seguir estes passos:

1. Aceder ao portal de urbanismo da Câmara Municipal;

2. Preencher o formulário para pedir licença de utilização;

3. Anexar os documentos necessários;

4. Efetuar o pagamento das taxas municipais;

5. Aguardar análise e eventual vistoria.

Entre os documentos normalmente solicitados estão:

• Identificação do proprietário;

• Caderneta predial do imóvel;

• Plantas de localização;

• Termo de responsabilidade do diretor de obra;

• Telas finais do projeto (se existirem alterações).

Caso precises apenas de como obter cópia da licença de utilização, também é possível fazer o pedido online em muitos municípios.

Perguntas frequentes

Existem consequências da falta de licença de utilização?

A falta de licença de utilização pode trazer várias complicações legais e administrativas.

Entre as principais consequências estão dificuldades em vender ou arrendar o imóvel, problemas na aprovação de crédito habitação pelos bancos, possibilidade de coimas aplicadas pela Câmara Municipal e impedimento de utilizar o imóvel para o fim pretendido.

Por isso, antes de comprar casa, é sempre importante verificar se existe licença de utilização do imóvel ou documentação equivalente.

É necessária licença de utilização para comércio ou serviços?

A licença de utilização para comércio ou serviços é necessária quando um imóvel é utilizado para atividades económicas.

Neste caso, a Câmara Municipal verifica se o espaço reúne as condições adequadas para esse tipo de utilização, como:

• Segurança contra incêndios;

• Condições de ventilação e salubridade;

• Cumprimento das regras de acessibilidade;

• Compatibilidade com o plano urbanístico da zona.

Por exemplo, abrir um restaurante, uma loja ou um escritório pode exigir que o imóvel tenha licença de utilização para comércio ou serviços, mesmo que anteriormente fosse utilizado para habitação.

Se houver alteração do uso do imóvel, pode ser necessário pedir uma nova licença de utilização.

Existem edifícios isentos de licença de utilização?

Nem todos os imóveis precisam de licença de utilização. Existem situações em que há dispensa de licença de utilização, nomeadamente:

• Edifícios construídos antes de 1951, antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas;

• Construções que não estejam destinadas a habitação, comércio ou serviços;

• Casos abrangidos por regimes de simplificação administrativa.

A chamada dispensa de licença de utilização de 1951 é particularmente relevante em imóveis antigos. Nestes casos, normalmente é emitida pela Câmara uma declaração de isenção, que substitui a licença.

Uma garagem precisa de licença de utilização?

Na maioria dos casos, sim. A garagem deve estar incluída na licença de utilização do imóvel, indicando que o espaço pode ser usado para estacionamento.

Se uma garagem for transformada para outro fim — por exemplo, em habitação ou espaço comercial — poderá ser necessário:

• Alterar o projeto;

• Pedir nova licença ou autorização de utilização.

Por isso, antes de fazer alterações a uma garagem, é importante confirmar junto da Câmara Municipal quais são as regras aplicáveis.

Concluindo, estas são as informações que deves ter contigo se vieres a precisar de uma licença de utilização. Todo o processo é centralizado na Câmara Municipal, sendo também possível fazer o pedido online. Tem em mente que também precisarás de pagar as devidas taxas. Assim, antes de iniciar o processo, confirma com o teu município os procedimentos específicos para pedir a licença, e estarás devidamente preparado para dar início ao processo.