IVA na autoconstrução: demolições contam, IMT fica de fora

A IVA na autoconstrução ganhou um esclarecimento oficial que interessa a quem está a levantar a própria casa do zero. A Autoridade Tributária e Aduaneira emitiu um ofício-circulado a explicar como vai funcionar, na prática, o regime de restituição parcial do imposto pago em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria. O documento fixa, pela primeira vez de forma explícita, que despesas entram no cálculo da restituição e quais ficam fora dela. Quem está a construir casa própria e acompanhava com atenção o corte de IVA na construção tem agora um critério mais claro para orçamentar o projeto.

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O que esclarece o ofício-circulado da Autoridade Tributária?

O ofício-circulado responde a uma dúvida que já se arrastava desde o anúncio do regime: o que conta, exatamente, como custo elegível para a restituição parcial de IVA numa empreitada de construção para habitação própria? A resposta da Autoridade Tributária delimita o âmbito da medida, distinguindo entre despesas diretamente ligadas à obra de construção e despesas que, apesar de fazerem parte do processo de aquisição de terreno e edificação, pertencem a outras categorias fiscais. Este esclarecimento surge no seguimento do debate sobre a IVA reduzido na habitação, que já tinha levantado questões semelhantes sobre onde termina o benefício fiscal e onde começa a tributação normal. Para perceber a diferença entre os vários escalões, vale a pena consultar as taxas de IVA em Portugal aplicáveis a bens e serviços de construção.

Que custos posso incluir no reembolso e quais ficam excluídos?

O esclarecimento da Autoridade Tributária é direto num ponto que gerava incerteza: os custos com demolições contam para o cálculo do reembolso de IVA na autoconstrução. Isto significa que, se o terreno exigir a remoção de uma construção anterior antes do início da obra, essa despesa pode entrar na base de cálculo da restituição parcial.

Do lado oposto, ficam de fora dois impostos que muitos proprietários associam, erradamente, à mesma lógica de benefício fiscal: o o que é o IMT e o Imposto do Selo pagos no momento da compra do terreno não contam para este reembolso. São tributos que incidem sobre a transmissão do imóvel, não sobre a empreitada de construção, e por isso seguem regras próprias, incluindo os casos de isenção de IMT previstos na lei.

Quem está a planear o orçamento pode simular estes valores com antecedência: existe um simulador de IMT e Selo que ajuda a perceber quanto vai pagar na aquisição do terreno, e que não deve ser confundido com o cálculo da restituição de IVA sobre a obra. Também convém ter presente o valor patrimonial tributário do terreno, porque é essa base que determina o IMT devido, e não o valor da empreitada. Antes de avançar, é aconselhável confirmar o registo do terreno e perceber como os impostos na compra de casa se distribuem ao longo do processo, já que envolvem várias parcelas fiscais distintas com prazos próprios.

Com os custos de construção em Portugal a subir, esta distinção entre o que conta e o que não conta para a restituição de IVA pode ter um peso real no orçamento final da obra.

Como peço o reembolso de IVA na autoconstrução?

O pedido de restituição parcial de IVA depende, antes de mais, de a obra estar devidamente enquadrada do ponto de vista legal. Convém confirmar se o projeto se enquadra nas obras isentas de licenciamento municipal ou se, pelo contrário, é necessário legalizar obras de construção antes de avançar com qualquer pedido junto da Autoridade Tributária. As faturas da empreitada, incluindo as que respeitam a demolições, devem estar corretamente emitidas em nome do titular do processo, já que servem de base documental ao pedido de restituição.

Para quem ainda está a financiar o projeto, existe crédito construção disponível especificamente para autoconstrução, com desembolsos faseados conforme a obra avança. Já quem já tem casa própria e precisa de financiar obras adicionais pode considerar o crédito para obras, uma solução distinta que pode complementar o orçamento sem interferir no pedido de restituição de IVA.