Segundo titular no crédito habitação: podem ser os pais?

Quando um comprador jovem não consegue comprar casa sozinho por não cumprir os critérios de risco do banco, os pais podem entrar como segundo titular no crédito habitação. Esta opção reforça os rendimentos considerados na análise e pode ser decisiva para conseguir aprovação. Ao contrário do que acontece com o fiador, o segundo titular assume a dívida em pé de igualdade com o titular principal e passa a ser proprietário do imóvel. Este artigo explica quem pode assumir este papel, que idade os bancos costumam aceitar e como reverter a situação mais tarde.

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Quem pode ser segundo titular de um crédito habitação?

O segundo titular é a pessoa que assume, em conjunto com o titular principal, a responsabilidade pelo pagamento do crédito habitação e que fica registada na escritura como coproprietária do imóvel. Os pais podem desempenhar este papel quando os rendimentos do filho, sozinho, não chegam para cumprir os critérios de risco exigidos pelo banco. Esta figura é distinta do segundo titular de conta bancária, que apenas partilha a gestão de uma conta corrente sem qualquer ligação ao crédito à habitação. Quem pondera esta solução deve reunir, à partida, os documentos para crédito habitação de ambos os titulares, incluindo comprovativos de rendimento e situação profissional. Nem sempre é preciso recorrer a esta figura: quem tem rendimento suficiente pode optar por comprar sozinho, mas nos casos em que a situação contratual é menos estável, por exemplo ao comprar casa sem efetividade, o apoio dos pais como segundo titular pode fazer a diferença na aprovação.

Qual é a diferença entre segundo titular e fiador ou avalista?

O segundo titular e o fiador respondem perante o banco, mas de forma muito diferente. O segundo titular consta do contrato de crédito como se fosse o próprio comprador: responde solidariamente pela dívida e é registado como coproprietário do imóvel na escritura. O fiador ou avalista, pelo contrário, garante o pagamento apenas se o titular principal falhar, sem nunca deter qualquer parte da propriedade. Esta distinção tem consequências práticas relevantes, sobretudo quando chega o momento de deixar de ser fiador: o fiador pode ser desvinculado do contrato sem alterar a titularidade do imóvel, enquanto retirar um segundo titular implica sempre rever quem é proprietário do imóvel.

Que idade podem ter os pais como segundo titular?

Não existe um limite de idade legal único aplicável a todos os bancos para aceitar um segundo titular num crédito habitação. Cada instituição financeira avalia caso a caso, tendo em conta a idade máxima no crédito habitação que costuma praticar para o titular principal, associando normalmente essa idade ao fim do prazo do contrato. Na prática, isto significa que pais com idade mais avançada podem ver o prazo máximo do crédito reduzido, o que aumenta o valor da prestação mensal. Antes de avançar, pode valer a pena confirmar junto de cada banco os critérios de idade aplicados aos cotitulares, já que estes variam consoante a instituição e o perfil de risco do agregado familiar.

Que implicações fiscais e patrimoniais tem esta opção para os pais?

Incluir os pais como segundo titular no crédito habitação tem impacto além da responsabilidade pelo pagamento da dívida: torna-os coproprietários do imóvel, com todas as consequências patrimoniais que isso implica. Esta situação pode influenciar o regime de casamento e crédito de cada titular, a forma como o património é partilhado numa eventual sucessão, e ainda a resposta à pergunta quantos créditos habitação posso ter, já que os pais passam a figurar como titulares de um crédito adicional. Os efeitos concretos ao nível de impostos como o IMT ou o IRS, bem como o tratamento sucessório do imóvel, dependem do caso concreto de cada família e devem ser confirmados junto das Finanças ou de um profissional habilitado antes de avançar com a escritura.

Como posso retirar os pais como segundo titular mais tarde?

Retirar os pais como segundo titular exige, em regra, renegociar o contrato com o banco e submeter o titular remanescente a uma nova avaliação de capacidade financeira. O banco vai querer confirmar que o rendimento do filho, sozinho, cumpre os critérios de risco em vigor, entre eles o limite da taxa de esforço. O Banco de Portugal reduziu recentemente o limite recomendado da taxa de esforço para 45% nos casos de maior risco de crédito habitação, um critério que qualquer processo de desvinculação do crédito habitação tem de respeitar. Antes de pedir a alteração, é possível calcular a taxa de esforço prevista sem os pais no contrato, o que ajuda a perceber se há margem para conseguir crédito aprovado apenas com o rendimento do titular principal.

Quem está a considerar esta solução pode começar por comparar crédito habitação e perceber que ofertas se ajustam a um perfil com dois titulares, ou usar o simulador de crédito habitação para calcular a taxa de esforço conjunta antes de avançar com o banco.