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As instituições de crédito pretendem o reembolso do dinheiro concedido aos consumidores. Assim, para se obter uma aprovação rápida nos empréstimos bancários para habitação, é fundamental que o consumidor apresente o máximo de garantias à instituição bancária de forma a reduzir a perceção de risco.

Neste sentido, existem oito grandes pontos a ter em atenção:

• Histórico de crédito – Os bancos concedem mais facilmente financiamento a clientes com um bom histórico de pagamentos de outros empréstimos. Quanto mais cumpridor fores ao longo da vida, maior é a probabilidade de ver o pedido de empréstimo habitação aprovado;

• Nível de rendimentos – As entidades bancárias apenas têm em consideração os rendimentos efetivamente declarados para efeitos da avaliação de risco da operação de crédito;

• Saldo da conta à ordem positivo – Não deixes o saldo da tua conta à ordem atingir valores negativos (especialmente se isto acontecer regularmente), pois tal poderá levar a uma reprovação do pedido de empréstimo imobiliário;

• Estabilidade profissional – Outro fator que os bancos privilegiam é a estabilidade profissional, valorizam mais um contrato de trabalho sem termo numa empresa financeiramente sólida e a antiguidade. Esta estabilidade nos rendimentos tem muita influência na perceção do banco, pois indica que os titulares do empréstimo conseguem cumprir as prestações mensais do empréstimo habitação, especialmente se houver uma subida das taxas de juro. O ideal é que o encargo com a mensalidade não ultrapasse os 40% do rendimento do agregado familiar;

• Entrada inicial elevada – Quanto mais elevada for a entrada inicial que puderes disponibilizar para a compra de casa, menor será a percentagem de financiamento do valor do imóvel que necessitarás de solicitar (é o tal rácio Loan-To-Value anteriormente explorado), o que aumentará as possibilidades de aprovação e de obtenção de um spread mais baixo;

• Segundo titular – Se possível, inclui um segundo titular no empréstimo, uma vez que tal permite diluir o risco. Supondo, por exemplo, que um dos titulares fica sem emprego, assim haverá sempre um rendimento fixo que permite fazer face aos pagamentos mensais, evitando situações de incumprimento;

• Fiadores – A apresentação de fiadores é uma das garantais mais comuns no crédito à habitação para que, em caso de incumprimento, estes se responsabilizem pelo pagamento do empréstimo;

• Idade – Por último, importa salientar que a idade também é tida em consideração por parte dos bancos para a concessão de empréstimos imobiliários. Um consumidor muito jovem, dado ter potencialmente menor disponibilidade financeira e mais instabilidade profissional e salarial, poderá enfrentar mais dificuldades em obter financiamento para a compra de casa.

De forma sucinta, um pedido de crédito habitação em Portugal deve fazer-se acompanhar dos seguintes documentos:

• Documentos de Identificação – Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte;

• Documentação Comprovativa de Rendimentos –

• Funcionário público ou trabalhador por conta de outrem – cópia dos 3 últimos recibos de vencimento, extratos bancários (últimos 3 ou 6 meses), última Declaração de IRS e Nota de Liquidação, bem como declaração da entidade patronal a comprovar o vínculo contratual e a antiguidade na empresa.

• Trabalhador por conta própria – fotocópia da última Declaração de IRS e Nota de Liquidação, declaração de início de atividade ou certidão de registo comercial e fotocópia dos extratos bancários dos últimos 6 meses.

• Pensionista – comprovativo da pensão ou fotocópia dos extratos bancários dos últimos 3 meses e fotocópia da última Declaração de IRS e Nota de Liquidação.

• Mapa de Responsabilidades de Crédito, proveniente do Banco de Portugal;

• Documentação do Imóvel – Contrato-Promessa Compra e Venda ou Certidão do Registo Predial e Caderneta Predial Urbana.

Para saber qual é o banco que oferece as taxas de juro mais baixas, basta utilizar o simulador de crédito habitação que o ComparaJá disponibiliza gratuitamente. Numa única simulação, poderás calcular crédito habitação e comparar as propostas de todos os bancos que existem em Portugal.

Através do ComparaJá também é possível aderir de imediato ao melhor crédito habitação, num processo totalmente online que evita a deslocação física aos balcões dos bancos, beneficiando de um processo de aprovação mais rápido e menos burocrático com a ajuda da nossa equipa especializada.

Para utilizares o nosso simulador rápido de crédito habitação, basta selecionar qual o montante de financiamento e o prazo pretendidos, bem como o valor de aquisição do imóvel, personalizando depois a simulação de empréstimo com alguns dados que permitirão apresentar o melhor banco para crédito habitação de acordo com o teu perfil e necessidades.

Na tabela de resultados apresentada no seguimento da nossa simulação de crédito habitação, poderás comparar as várias ofertas de crédito imobiliário com base na TAEG, MTIC, spread e prestação mensal.

Ao utilizar o nosso simulador de crédito habitação, consegues ter todos estes fatores em perspetiva e podes escolher, de forma fácil e clara, o melhor crédito para casa.

Para receberes propostas vinculativas (ou seja, já aprovadas pelos diferentes bancos), apenas terás de nos fazer chegar a documentação exigida pelas instituições bancárias para análise do processo.

Depois da avaliação de risco por parte das entidades bancárias, o pedido de crédito habitação poderá ser aprovado. Em caso de aprovação, é disponibilizado um documento com a descrição detalhada das condições oferecidas por cada banco : a chamada FINE.

De cada vez que se solicita um financiamento, essa proposta tem de vir acompanhada da chamada Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Este documento é o conjunto de características do contrato de crédito em questão. Tem de ser disponibilizado ao cliente pela instituição bancária antes da celebração do contrato.

Uma FINE de crédito habitação é composta por quatro partes. A primeira parte é referente à identificação da entidade que concede o empréstimo, apresentando-se a sua denominação, morada e contactos.

De seguida, devem ser expostas as principais características do empréstimo: qual o tipo, o montante total de financiamento pretendido e o seu prazo, qual a modalidade de reembolso (prestações constantes, diferimento ou carência de capital) e de que forma se pode proceder ao reembolso antecipado (ou seja, que comissões se pagam para amortizar capital antes do tempo).

Na terceira parte, deve estar devidamente exposto o custo do crédito, ou seja, a indicação das taxas de juro aplicadas (TAN e TAEG) e das comissões cobradas pelos bancos (comissão de abertura, comissão de avaliação do imóvel, comissão de dossier, comissão de formalização e comissão de processamento de prestação), bem como as despesas notariais.

Deve ainda constar uma descrição dos direitos do cliente, nomeadamente o de proceder à revogação do crédito num prazo de 14 dias e o de obter uma cópia do contrato.

Finalmente, deve ainda estar apresentado, de forma detalhada, um plano financeiro do empréstimo, que contém, numa tabela, a indicação de todas as prestações mensais até ao fim do prazo do empréstimo. Aqui estão ainda discriminados o valor do seguro de vida e do seguro do imóvel, os juros a pagar, o valor do capital em dívida e o total de encargos correspondente ao montante total imputado ao consumidor (que é o valor final que se vai pagar pelo empréstimo).

De forma a garantir que os clientes bancários são devidamente informados sobre as caraterísticas fundamentais do empréstimo e sobre todos os elementos relevantes, desde a natureza, riscos, remuneração e encargos, os bancos deverão disponibilizar o acesso a este documento.

Agora que já foram percorridas todos as questões inerentes à contratação de um crédito habitação, dispões dos conhecimentos necessários para fazer uma escolha consciente e informada a este nível, podendo avançar para comparação de propostas de financiamento.

Sim, há um custo por amortizar ou reembolsar antecipadamente o crédito habitação, mas depende da modalidade do empréstimo. No crédito habitação a taxa fixa, o custo desta comissão pode chegar aos 2% do valor que pretendes pagar. Já se o crédito hipotecário for de taxa variável, então podes esperar uma taxa de até 0,5% sobre o valor reembolsado.

Entrar em incumprimento no empréstimo para comprar casa é uma situação indesejável para qualquer devedor. Caso falhes alguma mensalidade, e da primeira vez que isso acontecer, o banco tem 15 dias para entrar em contacto contigo. Entre o 31º e o 60º dia após o incumprimento, o caso é integrado no PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento), que visa chegar a um acordo entre o banco e o cliente.

30 dias a seguir ao processo dar entrada no PERSI, o cliente recebe uma proposta da instituição financeira para regularizar a dívida, seja através do alargamento do prazo ou até recorrendo à carência de capital ou ao diferimento de capital.

Se nenhuma destas soluções funcionar – e em casos extremos –, o cliente poderá ter de entregar a casa ao banco. No entanto, existe sempre maneira de evitar que tal aconteça. Especialmente se já houver outras dívidas, podes recorrer ao crédito consolidado, que junta todos os créditos de um devedor num só e permite reduzir significativamente a prestação mensal.

Existe ainda a hipótese de renegociar o spread com o banco ou, em última instância, transferir o crédito para comprar casa para outra instituição que ofereça melhores condições.

Por Lei, as instituições de crédito não podem depender a concessão de crédito da contratação de outros produtos ou serviços, as denominadas “vendas associadas obrigatórias”. No entanto, estas entidades podem propor a redução do Spread mediante a contratação opcional de outros produtos.

Para a obtenção de bonificações na taxa de juro, os bancos permitem, usualmente, a contratação dos seguintes produtos para o efeito, os quais variam de instituição para instituição:

• Domiciliação do ordenado;

• Contratação dos seus seguros de vida e multirriscos;

• Cartão de débito e/ou cartão de crédito;

• Domiciliação de despesas (débito direto);

• Subscrição de contas-poupança ou de PPR.

Assim, por cada produto que o cliente contratar, o banco dispõe-se a baixar o Spread numa determinada percentagem, a qual em alguns casos poderá ser superior, no total, a mais de meio ponto percentual (por exemplo, de 1,6% para 1% de Spread).

Embora seja uma prática pouco comum, poderão verificar-se alterações no Spread do crédito habitação ao longo da vigência do contrato. Tal pode suceder, por exemplo, caso o cliente tenha acordado com o banco o cumprimento de determinadas condições para a obtenção de um Spread mais baixo, tais como a domiciliação do ordenado ou ter débitos diretos ativos associados à conta detida na instituição mas, por algum motivo, deixar de cumprir essas mesmas condições.

Tendo já uma perceção clara do tipo de análise que as instituições de crédito fazem no sentido de avaliar qual o nível de risco de determinada operação e sabendo já como conseguir bonificações no Spread, deverás saber que tens a possibilidade de garantir a prestação mais baixa no teu crédito habitação sem sair do sofá.