A dação em cumprimento é uma situação que pode acontecer quando se detém um crédito à habitação e se entra em incumprimento. Deve ser considerada apenas quando não existem outras soluções possíveis para o pagamento do valor em dívida, porque é sinónimo de passar a propriedade da sua casa para o banco.
A compra de casa é um processo complicado, repleto de burocracia com um peso muito importante na vida dos proprietários, isto porque associado à aquisição do imóvel está o crédito à habitação.
Este financiamento, por ser de um montante muito elevado, pesa na taxa de esforço dos titulares e, se a prestação mensal a pagar se tornar demasiado elevada, estes podem entrar em incumprimento.
Deste modo, a escolha de um empréstimo para comprar casa deve ser feita de forma muito informada, comparando-se todas as ofertas do mercado e solicitando-se diversas propostas.
O que é a dação em cumprimento?
A dação em cumprimento corresponde à possibilidade de extinção de uma dívida através do pagamento de outra forma que não a contratualmente prevista, sendo que apenas é permitida caso o credor aceite.
Pode ser utilizada em diversas situações, sendo as mais comuns a liquidação de uma dívida de crédito à habitação e dívidas à Segurança Social.
1. Crédito à habitação
No caso do crédito à habitação, é uma forma de pagamento da dívida através da entrega da propriedade da casa ao banco. Isto acontece quando os titulares não têm possibilidade de pagar as prestações mensais acordadas por contrato com a instituição financeira e após recorrerem às várias tentativas de resolução do incumprimento.
Esgotadas todas as alternativas possíveis, o cliente deve informar a instituição financeira da intenção de proceder à dação em cumprimento. Posteriormente, esta entidade irá fazer uma avaliação à casa para determinar o valor atual do imóvel.
Tenha atenção
Só consegue saldar a sua dívida do crédito à habitação através da dação em cumprimento se o valor de avaliação da casa for igual ou superior ao montante em dívida. Caso contrário, ficará ainda com o remanescente como dívida ao banco.
Por exemplo, se tem uma dívida ao banco de 100 mil euros e a instituição financeira avaliar o seu imóvel em 80 mil euros, tal significa que após a dação em cumprimento terá ainda de pagar 20 mil euros de dívida ao banco.
2. Segurança Social
Outras dívidas que são comuns de se saldar através da dação em cumprimento são as que existem na Segurança Social.
Em resumo, o contribuinte pode pagar as suas dívidas à Segurança Social com a entrega de bens – que não tenham encargos nem dívidas associadas – a esta entidade pública. Estes podem tratar-se de bens imóveis ou móveis e só serão aceites se a entidade credora assim o consentir.
Como evitar a dação em cumprimento no crédito à habitação?
Existem algumas opções para evitar a dação em cumprimento. Em primeiro lugar, poderá optar pelo PERSI, um acordo entre o titular e o banco no qual este detém o crédito à habitação, que permite renegociar os prazos de pagamento e as prestações mensais do financiamento.
Por outro lado, antes mesmo de entrar em incumprimento e quando perceber que está com dificuldades em pagar as prestações mensais acordadas, tente renegociar o empréstimo. Deste modo, pode conseguir obter um período de carência ou mesmo alargar o prazo de pagamento.
Por fim, pense em transferir a dívida para outro banco. Ao transferir o empréstimo, pode conseguir um spread mais baixo e, consequentemente, uma taxa de juro mais atrativa. Isto permite que o custo total do empréstimo (MTIC) seja inferior ao que está a pagar atualmente e, assim, pagará prestações mensais mais reduzidas.
Quando é que os bancos aceitam mais facilmente?
Em resumo, a instituição financeira irá aceitar a dação em cumprimento quando não existir nenhuma outra solução para resolver o incumprimento do devedor.
Se o cliente está em incumprimento, e antes de “entregar a casa ao banco”, é comum existir uma negociação entre ambas as partes para se chegar a um acordo – o anteriormente enunciado PERSI.
Caso existam fiadores com possibilidade de pagar o valor em dívida, será também pouco provável que a dação em cumprimento seja aceite pelo banco. Isto porque a entidade prefere que o dinheiro em dívida lhe seja devolvido ao invés de ter um imóvel em sua posse que irá vender a um preço de mercado inferior.
Assim, antes de optar pela dação em cumprimento, o ideal será tentar renegociar com a instituição financeira o seu crédito à habitação. Pode ainda recorrer ao apoio extrajudicial, o PERSI, ou até mesmo transferir o valor em dívida para outro banco. As opções são diversas, pelo que é aconselhável recorrer a estas primeiro para não perder a sua casa para o banco.
