Hipoteca: o que é e que cuidados devo ter ao pedir uma?

Em todo o ano de 2024 foram concedidos 105 mil novos contratos de crédito habitação própria permanente, um crescimento de 27% face ao ano anterior. Isto corresponde a 23,3 mil milhões de euros, o valor mais elevado desde 2014.

Mas nenhuma entidade financeira quer correr riscos quando faz um empréstimo. A hipoteca serve precisamente como uma garantia mais sólida para conseguires a aprovação de um crédito. Conhece as vantagens e desvantagens, os cuidados a ter e como pedir um crédito com hipoteca.

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O que é uma hipoteca?

A hipoteca é um tipo de empréstimo no qual o devedor coloca um imóvel como garantia para o pagamento das prestações. Também conhecida como “crédito hipotecário“, o cliente oferece ao banco o direito ao bem, normalmente uma casa, no caso de não conseguir cumprir com as obrigações do empréstimo.

Na prática, isto quer dizer que a casa passa a ser uma segurança extra para a instituição de crédito, reduzindo assim a incerteza associada ao empréstimo. Se entrares em incumprimento, perdes o imóvel. Contudo, se pagares o empréstimo, a casa continua a ser tua. Mais à frente explicamos-te como a hipoteca fica registada, como a cancelas quando acabas de pagar e o que acontece se deixares de cumprir as prestações.

Podes vender, arrendar ou hipotecar novamente, apesar de, geralmente, a entidade financeira pedir para ser consultada antes.

Todavia, o banco pode executar a hipoteca mesmo se a casa deixar de ser tua, o que significa que o comprador da casa hipotecada fica sem ela se o antigo proprietário entrar em incumprimento com o banco.

É importante lembrar que não só uma casa pode ser usada como hipoteca, mas qualquer outro bem valioso passível de registo, como, por exemplo, um automóvel. Contudo, as hipotecas mais comuns recaem sobre os imóveis.

Assim, quando comprares casa, podes hipotecar ao banco ou, se já possuíres um imóvel em teu nome, podes hipotecá-lo para obter empréstimos com outras finalidades, por exemplo, para abrir um negócio ou financiar a tua formação.

Quais são as vantagens e desvantagens de uma hipoteca?

Existem diversas vantagens e desvantagens no recurso à hipoteca para diferentes créditos. Por um lado, a hipoteca permite reduzir o risco do financiamento e, assim, conseguires melhores condições de crédito. O banco poderá oferecer juros mais baixos, montantes de empréstimo maiores e um prazo mais alargado. Por consequência, conseguirás gerir de forma mais confortável o teu orçamento mensal.

Por outro lado, o principal risco de uma hipoteca é a perda do imóvel (ou do bem valioso hipotecado) caso deixes de pagar a dívida, mesmo se for a única casa da família. Assim, não só perdes o montante financiado, como ficas sem o imóvel que hipotecaste, o que também se reflete no Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal.

Por isso, é importante avaliar a tua situação financeira, pesando os prós e os contras de fazer uma hipoteca, para evitar que coloques em risco um bem de elevado valor.

Que cuidados devo ter ao pedir uma hipoteca?

Em primeiro lugar, quando pedes uma hipoteca, deves contemplar uma boa margem de segurança no teu orçamento para evitar entrar numa situação de incumprimento – aliás, um cuidado a ter quando pedes qualquer tipo de crédito.

De seguida, é importante pedires propostas a entidades financeiras distintas, para poderes comparar todas as condições e encontrar a mais adequada à sua situação. Uma das melhores formas de fazer esta avaliação é através da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), onde poderás facilmente verificar o valor total do crédito (já com todas as parcelas adicionais, como juros, taxas e outras comissões), também conhecido por Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC).

Antes de ofereceres ao banco o direito à tua casa, pede sempre uma Certidão de Teor do imóvel. Desta forma, terás o conhecimento total da tua situação em termos jurídicos, incluindo ónus, encargos e obrigações do imóvel que possas não conhecer.

É também boa prática pedir uma declaração de não dívida do condomínio para evitar problemas no futuro.

Como pedir uma hipoteca?

Quando te diriges a uma entidade financeira, na prática, o que pedes não é uma hipoteca, mas um crédito. A hipoteca é a garantia que apresentas na hora de contratar o crédito. Da mesma forma, as prestações que pagas referem-se ao reembolso do empréstimo e não da hipoteca.

Assim, a forma de contratar e simular esta solução é bastante semelhante a qualquer outro tipo de empréstimo. As diferenças residem, sobretudo, nos documentos que será preciso entregar, uma vez que, neste caso, há ainda toda a documentação referente ao bem que pretendes hipotecar.

Cada banco pode ter condições específicas, mas, em geral, são estes os documentos necessários:

• Documento de identificação;

• Última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação;

• 3 últimos recibos de vencimento;

• Declaração de vínculo contratual;

• 3 últimos meses de extratos bancários;

• Mapa de Responsabilidade do Banco de Portugal;

• Comprovativo de morada;

• Avaliação do imóvel;

• Caderneta Predial do imóvel;

• Certidão permanente do imóvel;

• Licença de habitação;

• Ficha técnica da habitação e certificado energético;

• Comprovativo de pagamento dos impostos associados (selo e IMT);

• Seguro de incêndio ou multirriscos validados, bem como o seguro de vida.

Depois de o processo dar entrada, a instituição bancária terá de fazer uma avaliação do imóvel ou do bem que estás a hipotecar para verificar se o seu valor cobre o montante que estás a solicitar de empréstimo. O banco também levará em conta o teu perfil para confirmar se tens capacidade financeira para liquidar as prestações. Se a avaliação for positiva, a entidade bancária avançará então para o contrato.

Concluindo, a hipoteca pode ser uma forma de conseguires a aprovação de um crédito e de beneficiares de juros mais baixos e prazos mais alargados. A contrapartida é o risco de perderes o bem valioso se entrar em incumprimento.

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Como funciona o registo da hipoteca?

Uma hipoteca não produz efeitos só porque consta do contrato de crédito. Para ter valor perante terceiros, tem de ser registada na Conservatória do Registo Predial. É esse registo que faz a garantia do banco passar a constar da certidão permanente do imóvel.

Na prática, quando assinas a escritura do crédito habitação, a hipoteca a favor do banco é registada sobre o imóvel. A partir desse momento, qualquer pessoa que consulte o registo predial vê que existe um encargo sobre a casa. Os dados do imóvel constam também da caderneta predial urbana, que descreve o prédio do ponto de vista fiscal.

O registo serve para dar segurança jurídica. Garante ao banco que a hipoteca tem prioridade sobre encargos posteriores e protege quem compra ou vende um imóvel, porque o histórico fica visível. Se mais tarde precisares de pedir mais dinheiro com a mesma casa como garantia, podes recorrer a um reforço de hipoteca, que também passa pelo registo.

Como cancelar a hipoteca depois de pagar o crédito?

Quando terminas de pagar o crédito, a hipoteca não desaparece sozinha do registo. Precisas de fazer o distrate de hipoteca, o documento em que o banco confirma que a dívida foi liquidada e que renuncia à garantia.

O processo costuma seguir estes passos:

• Confirmas junto do banco que o crédito está totalmente pago.

• Pedes o distrate por escrito. Vários bancos emitem o documento sem custo, embora alguns cobrem uma comissão.

• Levas o distrate ao registo para cancelar a hipoteca, presencialmente na conservatória ou através do Predial Online.

O registo do cancelamento tem um custo que varia com o valor da hipoteca. Em alguns casos, o próprio banco trata do cancelamento junto da conservatória. Enquanto não fizeres o distrate, a casa continua a constar como hipotecada, o que te impede de a vender livre de encargos.

O que acontece se deixares de pagar a hipoteca?

A hipoteca dá ao banco o direito de se fazer pagar com o imóvel caso deixes de cumprir. Mas esse direito não é imediato nem automático.

Se entrares em incumprimento, o banco é obrigado a integrar-te no PERSI, o Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento definido pelo Banco de Portugal. Nessa fase, procura-se uma solução negociada, como o alargamento do prazo ou a carência de capital, antes de qualquer medida mais gravosa.

Se a dívida não for regularizada, o banco pode avançar para a execução da hipoteca. O imóvel é então penhorado e vendido para pagar o que está em falta. Vale a pena perceber a diferença para outras situações, como a penhora de vencimento ou a penhora de contas bancárias, que seguem regras próprias.

A melhor forma de evitar este cenário é manter uma margem de segurança no orçamento e agir cedo. Se as prestações começam a pesar, podes equacionar uma transferência de crédito habitação para outro banco com condições melhores, antes de a situação se agravar.

E o ambiente de taxas em junho de 2026?

O custo de uma hipoteca depende muito da EURIBOR, o indexante usado na maioria dos contratos de taxa variável. A 11 de junho de 2026, o BCE subiu as taxas diretoras em 25 pontos base, na primeira subida em quase três anos, com a taxa da facilidade de depósito a passar para 2,25%. A decisão foi justificada com pressões inflacionistas ligadas ao contexto internacional.

Na prática, uma EURIBOR mais elevada tende a refletir-se em prestações mais altas nos créditos de taxa variável. Por isso, antes de pedires uma hipoteca, compara propostas de vários bancos e acompanha o valor da EURIBOR atualizado. Podes também simular o impacto na tua prestação com o nosso simulador de crédito habitação e analisar as condições de um crédito hipotecário.