Com a EURIBOR ainda em valores negativos, pensar em transferir crédito habitação poderá ser a melhor forma de reduzir o valor do seu empréstimo. Esta transferência pode permitir grandes poupanças, dependendo do prazo e montante em falta. No entanto, é importante conhecer todo o processo e saber o que deve analisar para tomar uma decisão acertada.
O crédito habitação pode ser contratado com duas taxas de juro diferentes: a taxa de juro fixa e a variável. Esta última tem como indexante a EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate), que é a média das taxas de juro com diferentes prazos às quais as principais instituições financeiras da Zona Euro se dispõem a emprestar dinheiro entre si.
Desta forma, a EURIBOR é o principal indexante utilizado no cálculo das taxas de juro variáveis do crédito habitação. No presente mês, a EURIBOR a 6 meses desceu para -0,271% e a EURIBOR a 12 meses para os -0,171%, levando a que todas as famílias portuguesas com um crédito habitação com esta taxa vissem a sua prestação mensal diminuir.
Desde o final de 2015 que a EURIBOR se encontra em valores negativos. Como tal, se tiver um crédito habitação contratado com taxa superior à atual, poderá ser uma boa opção transferir crédito habitação. Consequentemente, é essencial considerar os quatro aspetos abaixo apresentados, que o ajudarão a tomar uma decisão mais acertada.
1) Analise as suas condições atuais
Antes de mais, deve analisar o seu contrato de crédito habitação. Tenha atenção não só à modalidade da taxa de juro e ao spread, mas também ao prazo de pagamento.
Atualmente, muitas instituições financeiras estão a praticar spreads abaixo de 2%, pelo que vale a pena transferir crédito habitação caso o do seu contrato esteja acima desse valor.
Vejamos o exemplo abaixo, de um crédito à habitação a 30 anos, com um financiamento de 150 mil euros e uma taxa de juro indexada à EURIBOR a 12 meses, para perceber a importância da análise do spread neste tipo de empréstimo.
| Data de contratação do crédito | Spread médio praticado | Prestação média atual |
|---|---|---|
| Julho 2003 | 1,69% | 515€ |
| Julho 2006 | 0,65% | 459€ |
| Julho 2009 | 1,33% | 481€ |
| Julho 2012 | 2,97% | 618€ |
| Julho 2015 | 2,20% | 560€ |
| Julho 2017 | 1,86% | 546€ |
Uma breve análise à tabela permite perceber que os portugueses que contrataram um crédito à habitação em 2012 pagam atualmente uma prestação mensal superior em mais de 70 euros do que um cliente com um empréstimo de julho do presente ano com as mesmas condições.
Atenção:
Se os consumidores que solicitaram financiamento para comprar casa em 2012 optarem por transferir o seu crédito vão conseguir poupar mais de 20 mil euros no final do empréstimo, já incluindo eventuais custos da transferência – isto porque 2012 foi o ano em que o spread médio praticado foi mais elevado.
Para além disso, deve considerar todos os outros serviços contratados, como é o caso dos seguros obrigatórios (multirriscos-habitação e de vida), e os custos com outros produtos, tais como cartões de crédito e contas-poupança, que permitem a atribuição de uma bonificação no spread. Tenha atenção que, se transferir crédito habitação, o mais provável é também ter de subscrever estes produtos no banco para o qual vai mudar.
Por fim, saiba que esta operação é vista para o banco como qualquer outro empréstimo. Isto significa que a instituição financeira irá calcular as condições para o financiamento de acordo com o risco do cliente.
Faça, então, uma análise às suas finanças pessoais: desde o rendimento do agregado familiar às poupanças que tem disponíveis, passando pelas condições que tem no seu atual emprego e ao historial de cumprimento de créditos – este último permitir-lhe-á compreender se a sua transferência de crédito habitação será ou não viável.
2) Pesquise o mercado a fundo
Para transferir crédito habitação deve examinar todas as ofertas do mercado para escolher a que melhor se adequa às suas necessidades. Peça diversas simulações e compare os financiamentos para transferir crédito habitação, confrontando-os com as condições de que dispõe atualmente.
A comparação das propostas deverá ser feita através da TAE (Taxa Anual Efetiva) que representa o custo anual do crédito e tem em conta todos os encargos inerentes (desde juros a custos e comissões), do spread ou até da TAER, caso opte por associar alguns produtos de forma a obter a bonificação do spread.
Desta forma, se as três características forem inferiores às que detém no atual empréstimo, talvez seja boa ideia transferir crédito habitação.
Deverá ainda considerar se deve, ou não, prolongar o prazo de pagamento do crédito habitação, isto porque, se o fizer, ficará com uma mensalidade inferior, mas, por outro lado, acabará por pagar mais juros.
3) Conheça os custos de transferir crédito habitação
Embora a transferência seja um processo menos burocrático do que a contratação inicial de um crédito habitação, este procedimento possui também alguns custos que deve calcular.
Em primeiro lugar, é de salientar que existe uma comissão de reembolso antecipado de crédito que não pode ser superior a:
- 0,5% do capital que é reembolsado para contratos que tenham uma taxa de juro variável;
- 2% do capital reembolsado em contratos com taxa de juro fixa.
Exemplo
Para um capital em dívida de 100 mil euros, para um crédito habitação contratado com uma taxa de juro variável, o custo da comissão de reembolso antecipado pode chegar aos 500 euros.
Além dos custos de amortização antecipada do empréstimo que irá ter ao transferir crédito habitação para a nova instituição financeira, poderão existir outras despesas e comissões bancárias, tais como:
- Comissão de abertura (também denominada de comissão de estudo ou de gestão de processo);
- Comissão de avaliação;
- Custos de solicitadoria;
- Custos com escrituras e registos;
- Emolumentos notariais.
No entanto, estes gastos podem ser reduzidos ou até mesmo suportados, em parte ou na sua totalidade, pelo banco para o qual vai mudar. Deverá, então, ter atenção à melhor altura para transferir crédito habitação, isto é, quando as instituições financeiras têm maior propensão e estão mais recetivas a estas operações.
4) Passos para transferir crédito habitação
Depois de escolhida a instituição financeira que oferece a transferência de crédito mais acessível para si, deve realizar as seguintes três etapas.
Passo 1: Solicitação para transferir crédito habitação
Comunique a sua intenção ao banco que escolheu para transferir o crédito e submeta toda a documentação necessária, que engloba:
- Documentos de identificação dos titulares do empréstimo (Cartão de Cidadão, BI ou Passaporte);
- Última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação;
- Últimos três recibos de vencimento para trabalhadores dependentes e dos últimos seis meses para trabalhadores por conta própria;
- Declaração da entidade patronal;
- Extrato bancário referente aos últimos três meses;
- Comprovativos de morada e de IBAN;
- Caderneta predial e Certidão do Registo Predial;
- Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal.
Passo 2: Informar o banco atual sobre a transferência do empréstimo
Após ter a aprovação da transferência, deve informar a instituição financeira na qual detém atualmente o seu crédito habitação sobre a intenção de transferir o empréstimo, para que possa formalizar o pedido. Este aviso deverá ser com 10 dias de antecedência e, só após este período, poderá avançar com o processo.
Passo 3: Aguardar 10 dias
Por fim, o banco onde contratou inicialmente o crédito habitação deve fornecer à nova instituição financeira todas as informações e documentação necessárias num prazo máximo de 10 dias úteis.
Vale a pena transferir crédito habitação?
O consumidor deve sempre considerar diversos fatores: as taxas de juro, o spread, os prazos de pagamento e os produtos e/ou serviços associados à contratação.
A comparação entre as opções e o empréstimo contratado atualmente deve ser feita de forma exaustiva e ponderada, para que perceba se vale a pena, ou não, mudar o banco em que tem o crédito habitação. Se ao transferir o empréstimo ficar com uma taxa de juro e um spread mais acessíveis, pode poupar milhares de euros no montante total do mesmo.
Atualmente já existem diversas instituições financeiras que cobrem os custos inerentes à transferência do empréstimo, permitindo ainda uma isenção de custos iniciais. Esta é mais uma vantagem de transferir crédito habitação, poupando muito mais do que está à espera.
