2018 trará consigo novas regras na realização de um empréstimo à habitação. Estas encontram-se patentes no Decreto-Lei nº 74-A/2017, que foi publicado em junho (e que entrará em vigor a 1 de janeiro do próximo ano), e uma das principais mudanças reside na obrigação de prestar mais e melhor informação aos consumidores, o que faz sentido na medida em que este é um dos compromissos financeiros mais pesados para a carteira. Descubra todas as alterações.
No seguimento da crise económico-financeira que se iniciou em 2008 e que abalou por completo as fundações do sistema financeiro como atualmente o conhecemos, tornou-se necessário, mais do que aprender com os erros, criar mecanismos de proteção que impedissem que a história se repetisse.
Surge assim a transposição parcial da diretiva europeia n.º 2014/17/UE para o ordenamento jurídico português, por forma a adequar o empréstimo à habitação em Portugal à regulação ao nível europeu.
Trata-se, no essencial, de oito mudanças que protegem maioritariamente o consumidor (tanto o que contrai o empréstimo à habitação como o fiador) – mas também as instituições financeiras-, face a aceitar uma proposta que possa não ser a melhor para si ou a perder tudo em caso de incumprimento.
Vejamos estas alterações ao detalhe.
1) Harmonização da Ficha de Informação Normalizada
Aquilo que atualmente conhecemos como sendo a FIN passará a ser, na realidade, a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) para todos os bancos. Este documento, que contém todas as informações e caraterísticas do crédito em questão, será assim uniformizado ao nível europeu e é neste que o cliente verá todas as informações pré-contratuais do empréstimo à habitação. A sua entrega ao consumidor (seja em papel ou em formato digital) é obrigatória por parte da instituição financeira.
2) Obrigatoriedade de um período de reflexão para o consumidor
O novo Decreto-Lei estabelece que o consumidor não pode aceitar a proposta de financiamento que o banco lhe oferece durante os primeiros sete dias, para que tenha tempo de refletir sobre a mesma antes de assinar o contrato.
Além disso, a instituição financeira permanece vinculada à proposta que apresentou ao consumidor durante um período mínimo de 30 dias, durante os quais o cliente terá, assim, tempo para fazer diversas simulações noutros bancos, informar-se sobre outras condições e comparar propostas.
O estabelecimento compulsório deste prazo de reflexão acaba por proteger o consumidor de aceitar a primeira proposta crédito à habitação que lhe for apresentada e incita-o a informar-se devidamente, pois é a comparar que vai encontrar a melhor proposta para si.
3) Avaliação do imóvel independente do banco
A avaliação do imóvel – que é um dos passos obrigatórios na contratação de um empréstimo à habitação – deve ser efetuada por um perito avaliador que se encontre registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) e que seja independente do banco.
Imagine que não concorda com o resultado da avaliação do imóvel. Neste caso, pode reclamar por escrito e, consequentemente, pedir uma segunda avaliação. Mas se a reavaliação do imóvel for da iniciativa do banco, este não pode cobrar qualquer encargo ao cliente.
4) Reforço da avaliação da solvabilidade do cliente
As instituições financeiras deverão reforçar a avaliação que fazem do cliente antes de apresentarem a proposta de empréstimo à habitação, nomeadamente no que diz respeito a fazer uma consulta atenta do mapa de responsabilidades de crédito, da lista pública de execuções e outras eventuais circunstâncias financeiras e económicas associadas ao devedor.
Esta acaba por ser, assim, uma medida que protege os bancos de futuros incumprimentos e que faz com que possam apresentar propostas mais ajustadas às condições dos seus clientes.
5) Mais informação sobre seguros e consequências do incumprimento
Em primeiro lugar, o banco tem de explicar ao cliente quais os seguros que este precisa de contratar obrigatoriamente no empréstimo à habitação, que são normalmente o seguro de vida e o seguro do imóvel/multirriscos.
Em segundo lugar, ficará estabelecido que, em caso de incumprimento, se o cliente der a casa ao banco, então todas as obrigações que tem para com a instituição financeira extinguem-se, independentemente do valor atribuído ao imóvel.
Esta última norma vem assim acautelar os problemas que surgiram com a última crise financeira, quando muitos portugueses se viram forçados a entregar as suas casas ao banco em situações de desemprego involuntário e inesperado.
6) Reforço da proteção do fiador
Para além da entrega da FINE ao titular do empréstimo à habitação, vai ser obrigatório dá-la igualmente ao fiador (bem como a minuta do contrato), para que este tome conhecimento de todas as condições do crédito e tenha a oportunidade de esclarecer todas as suas dúvidas antes de aceitar este compromisso.
Da mesma forma, o fiador será obrigado a respeitar o período de reflexão de sete dias antes de assinar o contrato.
Esta alteração legal vem assim proteger o fiador do empréstimo à habitação, que ficará devidamente informado sobre o encargo e as responsabilidades que está a assumir.
7) Quem concede crédito precisa de preencher certos requisitos
A partir da entrada em vigor deste diploma, as instituições financeiras vão ter de assegurar que os seus colaboradores devem ter um conhecimento amplo e aprofundado de todos os produtos de crédito e das suas respetivas caraterísticas, bem como de todos os serviços que se encontram associados ao crédito, a legislação que se aplica ao setor imobiliário e ainda noções de economia, finanças e ética empresarial.
Para além de todas estas exigências, é crucial que os funcionários dos bancos se mantenham sempre atualizados ao nível da legislação e dos seus conhecimentos e competências.
8) Vencimento não ficará dependente dos créditos aprovados
Por último, uma das grandes medidas estabelecidas por este Decreto-Lei determina que os funcionários dos bancos que detenham uma componente variável no seu salário em função dos objetivos a atingir, não fiquem dependentes do número/percentagem de créditos aprovados e de eventuais comissões associadas aos financiamentos concedidos para receberem a sua remuneração.
Com todas estas modificações, o dever de assistência ao consumidor é, sem dúvida, o aspeto que sai mais reforçado nesta regulação. Ao comprar a sua casa de sonho, o devedor ficará muito mais protegido e, sobretudo, tomará uma decisão mais consciente e informada sobre o empréstimo à habitação que fará toda a diferença no seu orçamento mensal.
