Contratar um crédito habitação é um grande compromisso financeiro. Mas, ao contrário do que muitos pensam, não é sinónimo de ficar vinculado à mesma entidade financeira durante todo o contrato. Hoje em dia, com as taxas de juro a subir e a aumentar os encargos de quem tem um empréstimo, talvez seja melhor considerar a transferência do crédito habitação. Para tal, é importante saber em que consiste a transferência, quais os custos associados e qual o melhor banco para transferir crédito habitação em 2023. Saiba tudo neste artigo!
Como baixar os encargos ao transferir crédito habitação?
A transferência de crédito habitação serve precisamente para quem já possui um empréstimo e pretende poupar ao mudar para outro banco com condições mais favoráveis. Para tal, tem de comparar as características do seu crédito habitação e compará-las com outras propostas existentes no mercado.
Os custos de fazer uma transferência variam, sendo no entanto hoje em dia quase sempre cobertos pelas instituições financeiras. Caso este não seja o caso, esteja pronto para desembolsar cerca de 1 500 euros em custos.
Nada melhor que fazer simulações reais, tendo em conta as suas necessidades e características. Se estiver em perigo de incumprimento, deve procurar baixar as suas prestações mensais, de forma a pagar menos a cada mês. Se, por outro lado, apenas pretende acabar a pagar menos juros, pode ter em atenção o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) no momento de transferência de crédito habitação.
Opções de transferência em vários bancos
Na transferência de um crédito habitação, pode diminuir a sua prestação mensal, diminuir o spread, alterar o prazo de pagamento e até diminuir o custo total do crédito. Basta escolher a melhor opção, consoante as suas necessidades. Para tal, importa saber os preços praticados pelos bancos.
Para este artigo considerámos apenas simulações a taxa mista, pois com tantas variações da Euribor a taxa variável já não é a opção mais procurada.
| Banco | Spread | TAEG | Custos de transferência |
|---|---|---|---|
| Activobank | Desde 0,85% | A partir de 6,1% | Cobertos |
| Banco CTT | Desde 0,80% | A partir de 5,8% | Cobertos |
| Bankinter | Desde 0,85% | A partir de 5,2% | Cobertos |
| BPI | Desde 1,6% | A partir de 6,2% | Cobertos |
| CGD | Desde 1,1% | A partir de 5,5% | Cobertos |
| Millenium BCP | Desde 0% | A partir de 5,5% | Cobertos |
| Montepio | Desde 0,80% | A partir de 5,6% | Cobertos |
| Novobanco | Desde 0,90% | A partir de 5,5% | Cobertos |
| Santander | Desde 0,50% | A partir de 5,5% | Cobertos |
Valores recolhidos em outubro de 2023, dos websites dos bancos.
No entanto, estes valores são sempre meramente indicativos, e deles não conseguimos tirar ilações específicas sobre qual é o melhor banco para transferir crédito habitação. Para retirar conclusões, é sempre necessário fazer uma simulação, além de atentar em todas as subscrições pressupostas. Entre estas estão, por exemplo, os seguros multirriscos e de vida, a domiciliação de ordenado e até outros produtos bancários como cartões de crédito.
Transferir crédito habitação – exemplo do Francisco e da Joana
O Francisco e a Joana têm um crédito à habitação da sua casa adquirida em 2021. Este apartamento está avaliado em 189 mil euros. Hoje, pagam uma prestação mensal de 750 euros, tendo ainda em dívida um capital de 150 760 euros.
Pretendiam uma taxa mista, visto que com os valores da Euribor atuais não compensa contratar uma taxa de juro variável. Fizeram então simulações para um período de 38 anos, para um valor que têm ainda em dívida.
| Banco | Spread | Taxa fixa | Taxa variável | TAN | TAEG | EURIBOR | Prestação mensal | MTIC |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 0,80% | 2 anos | 36 anos | 3,75% | 4,87% | 6 meses | 620,75€ | 330 203,84€ |
| B | 0,85% | 1 ano | 34 anos | 4,86% | 5,32% | 12 meses | 499,41€ | 328 294,33€ |
| C | 0,75% | 2 anos | 38 anos | 4,40% | 5,18% | 6 meses | 668,10€ | 357 694,70€ |
| D | 0,85% | 2 anos | 31 anos | 4,10% | 5,01% | 3 meses | 695,20€ | 305 984,56€ |
| E | 0,9% | 2 anos | 28 anos | 3,50% | 5,37% | 6 meses | 676,98€ | 301 269,03€ |
Simulação ComparaJá feita em outubro de 2023.
Que proposta devem escolher?
Se o objetivo do Francisco e da Joana for pagar menos no total do empréstimo, o melhor banco é o que ofereceu a proposta E. Nesta proposta, o MTIC (Montante Total Imputado ao Cliente) é o menor, pelo que vão pagar menos no total do empréstimo.
Se o objetivo do casal for pagar menos por mês, devem escolher a opção B, visto que é a que prevê uma prestação mensal menor no imediato. Contudo, se o cliente se quiser guiar pela TAEG, conforme recomendação do Banco de Portugal, será na opção A que encontrará a proposta com custos menores por cada euro emprestado pelo banco.
Nota:
Não considerámos nestas simulações os seguros, visto que as condições dependem de instituição para instituição. Alguns bancos permitem contratar os seguros fora, sem agravar as condições, e outros não, assim como variam caso existam patologias, ou em outras condições, como se pretender uma cobertura ITP ou IAD.
Qual é afinal o melhor banco para transferir crédito habitação?
Depois de todas as simulações feitas, o melhor banco para transferência de crédito habitação será aquele que propõe as melhores condições para as suas necessidades:
- Se pretende encontrar um crédito que no total o faça poupar, procure a opção que lhe garante um MTIC reduzido, um prazo menor e, no imediato, uma prestação inferior àquela com que se encontra no seu banco atual (neste exemplo, seria a opção E).
- Se está em risco de incumprimento das suas prestações mensais, poderá recorrer à atual medida do governo com redução de 30% na euribor ou avançar com transferência de crédito para uma instituição que lhe ofereça a possibilidade de uma prestação imediata mais reduzida como é o caso das opções B (durante os primeiros 12 meses) ou da opção A (durante os primeiros 24 meses).
O risco do cliente, o rendimento do agregado familiar, o cumprimento prévio de empréstimos bancários e a situação profissional dos proponentes serão condições a ter em conta. Quanto melhores forem as suas condições, melhor será a proposta que lhe será apresentada, e mais conseguirá poupar.
A taxa mista é realmente uma opção a ter em conta
Neste momento e, tendo em conta que a Euribor não deve sofrer grandes oscilações nos próximos meses, optar por uma taxa mista acabará sempre por significar uma poupança mensal imediata. Contudo, é importante ter em conta qual o período em que a taxa fixa irá vigorar porque, no mercado atual, existem várias opções disponíveis entre 1,2,3 5, 10 ou 20 anos, por exemplo.
Muitas pessoas têm escolhido um prazo de 2 anos em taxa fixa na esperança de que, em 2025, a Euribor já tenha baixado o suficiente para que, quando mudar de taxa fixa para taxa variável, a sua prestação mensal seja também inferior à que teve durante os primeiros 24 meses. Porém, apesar de existir essa expectativa por parte dos mercados, não deixa de ser um exercício de futurologia.
Assim sendo, a escolha do prazo de taxa fixa deverá ser mais alargado se preferir segurança e não acreditar em grandes oscilações da Euribor nos próximos anos ou mais reduzido se achar que, a partir de 2024, a Euribor irá baixar gradualmente.
